Минфин Израиля: жесткие налоговые дедлайны заставляют продавцов жилья снижать цены
Данные Минфина Израиля демонстрируют серьезное давление на покупателей жилья, вынужденных спешить с продажей старых квартир ради налоговых льгот и теряющих в цене из-за жестких дедлайнов.
Новые данные, опубликованные Галит Бен Наим, заместителем главного экономиста в Министерстве финансов, наглядно демонстрируют колоссальное давление, испытываемое израильскими покупателями жилья, приобретающими новую квартиру до продажи старой. Чтобы сохранить налоговые льготы, положенные при покупке единственного жилья, они обязаны продать предыдущую недвижимость в установленный законом срок. Те, кто не успевает уложиться в дедлайн, рискуют столкнуться с необходимостью уплаты налога на покупку в размере 8% на новый объект, что для квартиры средней стоимости составляет около 200 тысяч шекелей, а в ряде случаев — и с налогом на прирост капитала со старой квартиры.
Согласно статистике, обнародованной Бен Наим в социальных сетях, в августе 2026 года почти треть сделок по продаже жилья покупателями-улучшившими жилищные условия в центральном регионе пришлась на объекты, владельцы которых были вынуждены продавать их ради сохранения налоговой льготы. Для сравнения, в июле этот показатель составлял около четверти. В регионах Шарон и Шфела доля таких продаж оказалась ниже и составила в августе порядка 15–17%.
В результате операции «Рык льва» продавцам была предоставлена трехмесячная отсрочка для реализации недвижимости — до 31 августа 2026 года включительно. Представленные данные показывают, что часть владельцев воспользовалась предоставленным временем по максимуму: в центре 7% ожидавших продавцов продали свои квартиры в самые последние дни перед истечением срока, а пятая часть — в течение последних трех месяцев периода. Для сравнения, в Шфеле в последние дни продали 4% собственников, а за последние три месяца — 7%.
Изменение условий сделок и ценовое давление
Один из примеров, приведенных Бен Наим, ярко иллюстрирует степень напряжения в подобных ситуациях. Гражданское лицо, приобретшее квартиру на вторичном рынке во второй половине 2024 года, было обязано продать старое жилье в течение 18 месяцев. Благодаря отсрочке в рамках операции «Рык льва» владелец получил дополнительные три месяца и завершил сделку в последний день продленного периода, зафиксировав цену продажи на отметке 2,7 миллиона шекелей.
Бен Наим отметила, что обратилась к системе искусственного интеллекта с просьбой оценить стоимость этой квартиры, указав все параметры и условие продажи в последний момент. ИИ выдал оценку, согласно которой в условиях обычного рынка стоимость объекта составила бы от 2,9 до 3,1 миллиона шекелей, однако алгоритм снизил прогноз из-за фактора срочности до 2,7 миллиона шекелей — ровно до той суммы, за которую квартира была продана на практике. По словам Бен Наим, этот пример подтверждает, что жесткие временные рамки вынуждают продавцов идти на уступки в цене.
Кроме того, условия самой сделки оказались нетипичными: дата передачи ключей была назначена почти через год после подписания договора, а основной платеж должен поступить только при заселении. Это свидетельствует о том, что отсроченные графики платежей практикуются не только при покупке жилья у подрядчиков на первичном рынке, но и в сегменте вторичной недвижимости.
С другой стороны, отсрочка передачи объекта несет риски и для продавца. Если покупатель аннулирует сделку, собственник может остаться без завершенной продажи, несмотря на то что уже приобрел другую квартиру и рассчитывал на вырученные средства для выполнения налоговых условий. В таком случае возрастает риск возникновения существенных налоговых обязательств.
Тем не менее далеко не все продавцы затягивают процесс до последнего момента. Согласно статистике, около 70% сделок с ожидающими продавцами в июле и августе во всех исследованных регионах были совершены собственниками, у которых в запасе оставался еще как минимум год на продажу. Часть из них продолжает сдавать недвижимость в аренду, выжидая наиболее благоприятной рыночной конъюнктуры, а в некоторые договоры даже включается действующий договор аренды, переуступаемый новому покупателю.
