ММК в офисах: частная собственность или общественное убежище?

Помещения ММК (этажные защищенные пространства) в офисных башнях, построенных закупочными группами, продаются как недвижимость для обычного офисного использования. Теперь выясняется, что, несмотря на закон и четкие указания в договорах купли-продажи, часть владельцев оставляют их закрытыми, а управляющие компании остаются бессильными перед этим явлением.

Дотан Леви, 15:20, 16.03.26

Даже в разгар войны, когда жители центра страны вынуждены бесчисленное количество раз в день бежать в защищенное пространство, некоторые владельцы ММК в офисных башнях оставляют их закрытыми и не позволяют сотрудникам и посетителям, находящимся поблизости, войти в них во время чрезвычайной ситуации, как следует из проверки «Калькалист».

В отличие от ММД (комнаты защищенного пространства), которая обязательна по закону и расположена внутри частной жилой квартиры, в башнях и офисных зданиях закон требует возведения помещений ММК — этажного защищенного пространства. Обычно, когда речь идет о новом здании с большими этажами (более 1000 кв. м), на каждом этаже строятся два ММК. Даже если речь идет о площади для чрезвычайных ситуаций, которая должна служить всем работникам на этаже, организаторы групп рассматривают это прежде всего как ценную площадь недвижимости, которую можно продать, точно так же, как и любую другую офисную площадь в здании.

Для покупателей площадей ММК нет ограничений в текущем использовании, и есть владельцы компаний, которые превратили их в офисы, конференц-залы, склады и прочее — это на их усмотрение. Единственным ограничением является пункт в договоре купли-продажи, разъясняющий владельцу недвижимости, что во время чрезвычайной ситуации (согласно определениям государства) он обязан открыть ММК, который используется им в текущем режиме, на благо всех работников на этаже.

Однако в реальности выясняется, что владельцы ММК в некоторых зданиях относятся к обязывающим их указаниям как к рекомендации и не открывают ММК. На данном этапе трудно сказать, насколько широко это явление, но сотрудники в нескольких башнях подтвердили, что сталкивались с этим в последние три года, включая последние две недели. По их словам, создается ощущение, что у этого указания «нет зубов» и что они и остальные работники зависят от доброй воли владельцев ММК.

Существует различие между офисными зданиями закупочных групп и теми, которые принадлежат одной компании, где площади сдаются в аренду. В башнях такого типа (с одним владельцем) управляющей компании гораздо проще пресечь сопротивление их открытию для публики, так как это является нарушением договора аренды. В закупочных группах, напротив, площадь находится в собственности человека или компании, и поэтому в случае, если кто-то решает запереть ММК, обеспечить соблюдение правил сложнее.

Согласно закону о гражданской обороне, в офисных башнях ММК проектируется в соответствии с «вместимостью» находящихся на всем этаже, и поэтому владельцу офиса запрещено запирать его или препятствовать входу сотрудников из других офисов во время сирены или другой чрезвычайной ситуации. Препятствование доступу в защищенное пространство даже считается уголовным преступлением.

Сотрудник в офисном здании рассказывает, что выявил проблему в здании, где он работает. По его словам, в одном случае владелец ММК уже полгода находится за границей, и ММК закрыт, но управляющая компания сказала ему, что ничего не может сделать, и направила его в мэрию и в Командование тыла. В Командовании тыла сразу ответили, что они не предпринимают мер по принуждению.

Из местных органов власти — мэрии Тель-Авива, где расположено много офисных башен, сообщили, что закон обязывает открывать ММК, однако «сама мэрия не уполномочена принуждать к открытию убежища, правоприменение находится в компетенции Командования тыла в соответствии со статьей 9(г)(2) закона». Вместе с тем в мэрии сообщили, что проводят широкую разъяснительную работу среди жителей города о важности открытия убежищ и сохранения солидарности в обществе, так как в чрезвычайных ситуациях это может спасти жизни.

«Происходят захваты ММК, это недвижимость, и единица ММК закреплена за определенным владельцем. Согласно договору купли-продажи, он обязан открыть его и освободить так, чтобы туда могли войти другие люди, но на практике я не вижу владельцев офисов, которые стали бы выносить офисное оборудование во время чрезвычайной ситуации. Бывает, что они также оставляют их закрытыми и говорят, что с их стороны остальные работники на этаже могут подняться или спуститься на другой этаж. Это, конечно, вызывает гнев, потому что арендатор на этаже хочет получить обещанный ему ММК», — сказал Амир Розенблюм, владелец компании по управлению и обслуживанию «Идан Ш.Н.И».

Розенблюм добавил: «У управляющей компании нет инструментов для принуждения к этому, и они направляют в Командование тыла и в местные органы власти, но даже если те принимают меры, это происходит медленно, а тем временем проходит еще день и еще день войны. Когда владелец ММК запирает его, у управляющей компании нет полномочий взламывать ММК, так как это право собственности».

Наряду с этим Розенблюм пояснил, что в последние 3 года из-за чувствительной ситуации в сфере безопасности управляющие компании пытаются уточнить соответствующие пункты в договорах с владельцами недвижимости и стараются придать этому большую юридическую силу.

«ММК в любом офисном проекте являются неотъемлемой частью арендуемой площади и используются под офисы, конференц-залы и т. д. Когда речь идет об одной компании, арендующей этаж, проблем не возникает. Они начинаются на этажах, которые разделены между 10 и даже 12 различными владельцами, где ММК закреплены за определенными единицами на этаже», — сказал Элад Фукс, генеральный директор Match Business Real Estate. По его словам, он также знаком с явлением, когда ММК не открываются, но говорит, что это обязанность управляющей компании здания — заботиться о том, чтобы все ММК были открыты.

Письмо, попавшее в распоряжение «Калькалист», указывает на обращение управляющей компании крупного офисного проекта в юридическую фирму, с которой она постоянно работает, для получения юридического заключения по вопросу открытия ММК в связи с конфликтом с владельцами офисов по поводу их открытия. В письме адвокаты указывают на статью закона, обязывающую оставлять ММК открытым в чрезвычайные периоды, но адвокат, с которой мы беседовали, сказала, что, кроме отправки предупредительного письма или подачи иска, нет другого способа обязать его, и уж точно нельзя взламывать его ММК.