Менее 7% прибыли: как мало нужно, чтобы жилой проект стал убыточным
Компания «Ависрор» раскрыла данные перед размещением акций в Тель-Авиве, признав, что находится на грани убытков по своему проекту в Лоде. Это очередной пример девелопера, купившего активы на пике рынка и столкнувшегося с падением темпов продаж и цен.
Удивительно, как мало нужно, чтобы перспективный жилой проект стал убыточным. Не каждый день девелоперская компания признается в том, что она так близка к этому, причем в своем флагманском проекте. Это стало известно при первом раскрытии данных компании «Ависрор» в преддверии размещения акций в Тель-Авиве.
Согласно проспекту, в проекте «Международный квартал» в Лоде насчитывается 227 квартир, готовых к заселению через полтора года. Компания ожидает выручку в 540 миллионов шекелей при прямых расходах в 504 миллиона шекелей. Маржа валовой прибыли составляет менее 7% — около 160 тысяч шекелей в среднем на квартиру.
Для сравнения: в проекте в Сде-Дове маржа ожидается на уровне 13% (819 тысяч шекелей на квартиру). В другом проекте, включающем 230 квартир в «Особом квартале» в Ашдоде, компания прогнозирует валовую прибыль в 280 миллионов шекелей — 43% от выручки. Однако к этой цифре следует относиться с осторожностью, так как в данном проекте еще не продана ни одна квартира.
Речь идет о валовой прибыли до вычета расходов на финансирование, маркетинг и налоги. Компания признает, что при падении цен на 10% проект в Лоде принесет валовой убыток в 11,5 миллионов шекелей. Учитывая, что на конец 2025 года в проекте оставалось 190 непроданных квартир (84%), ситуация вызывает серьезное беспокойство.
Уже в 2022 году это казалось дорогим
«Международный квартал» задумывался как жемчужина рамочных соглашений между муниципалитетами и государством. Премьер-министр Биньямин Нетаниягу лично присутствовал на церемонии, обещая развитие города в центре Гуш-Дана. Район, строящийся на землях мошава Нир-Цви, после завершения будет включать 11 350 квартир.
Сейчас там выставлено на продажу 5 000 квартир. Девелоперы жалуются на «джунгли конкурентов» и разрыв между обещаниями по развитию инфраструктуры и реальностью. Основное сообщение с внешним миром (шоссе 200) находится в ведении государства, которое затягивает сроки строительства.
В мае 2022 года «Ависрор» заплатила 238 миллионов шекелей за 227 квартир — по 1,05 миллиона шекелей за участок под квартиру. Уже тогда это казалось завышенной ценой, учитывая, что средняя ставка других участников тендера составляла 180 миллионов шекелей.
Разрыв между уплаченной ценой и прогнозом
В феврале 2026 года земельные тендеры в том же районе показали цену в 773 тысячи шекелей за землю под квартиру — на 26% меньше, чем платила «Ависрор». В 2024 году компания продала 25 квартир, а за следующие полтора года — всего 13. Несмотря на это, компания оценивает непроданные остатки по цене 21 112 шекелей за квадратный метр, что выглядит оптимистично на фоне текущего спроса.
Звезды недели
Отлично: Национальный совет перед лицом подавляемого кризиса
На этой неделе Национальный совет по планированию и строительству утвердил план строительства 40 новых очистных сооружений. Это критически важное решение для страны, население которой удваивается каждые 30-40 лет. Однако главная борьба еще впереди — предстоит убедить муниципалитеты разместить эти объекты на своих территориях.
Неудовлетворительно: Кацман не ладит с партнерами
Хаим Кацман, глава «Джи Сити» (ранее «Газит Глоб»), остается заметной фигурой на рынке недвижимости, но его история сотрудничества с партнерами полна конфликтов. Партнерства с Дори Сегалом, Ури Дори, четой Броницки, Натаном Хецом, а в последние годы с «Исраэль Канда» и Цахи Абу, заканчивались неудачно. В бизнесе, требующем высокого уровня доверия, это становится одной из причин упадка компании.
