Может ли один жилец оставить целое здание без МАМАДа?

В оборонной реальности последних недель, с началом операции «Железные мечи» и ракетными обстрелами по всей стране, городское обновление в Израиле приобретает новый смысл. Если в прошлом проекты «Пинуй-бинуй» (расселение и застройка) и ТАМА-38 воспринимались в основном как инструмент модернизации жилой среды и повышения стоимости недвижимости, то сегодня они неразрывно связаны с вопросом личной безопасности. Многие старые здания до сих пор не включают МАМАД (защищенную комнату), и основной способ добавить такую защиту — это именно проекты городского обновления. На этом фоне юридический вопрос о «жильце-отказнике» приобретает особую остроту. Речь идет о ситуации, когда большинство владельцев квартир поддерживают проект, но один или несколько жильцов препятствуют его продвижению. Иногда возражение проистекает из реального страха или недоверия, но в других случаях оно не основано на существенных аргументах.

Израильское право уже признает это явление и пытается с ним бороться. Закон позволяет при определенных условиях возлагать юридическую ответственность на жильца, который отказывается присоединиться к проекту без разумной причины, и даже присуждать против него компенсацию, если его позиция наносит ущерб остальным владельцам квартир. Рациональное зерно простое: когда значительное большинство владельцев квартир в здании просит продвигать проект, приносящий пользу всем, нет оправдания тому, чтобы крошечное меньшинство блокировало его. Однако нынешняя оборонная ситуация добавляет новое измерение в дискуссию. Во многих проектах результатом является не только новая квартира, но и добавление МАМАДов и передовых систем защиты. Когда старое здание не обновляется из-за возражения меньшинства, это означает, что целое здание продолжает оставаться без защищенного пространства. Такая ситуация поднимает принципиальный вопрос: должно ли возражение рассматриваться только через призму прав собственности, или есть место для учета интересов безопасности всех жильцов? Иными словами, когда городское обновление включает существенное улучшение защиты, баланс между правами личности и интересами коллектива должен измениться.

Что говорит закон? Уже сегодня существуют механизмы, позволяющие преодолеть отказ. В проектах «Пинуй-бинуй», когда подавляющее большинство поддерживает проект, можно обратиться в суд и попросить объявить конкретного жильца «отказником». Такое решение может привести к обязательству по выплате компенсации и открыть путь для продвижения проекта вопреки возражению. В рамках ТАМА-38 также существуют подобные механизмы. Тем не менее, на практике эти процедуры не всегда просты. Иногда речь идет о длительных судебных процессах, в ходе которых весь проект замораживается. Когда целью является улучшение защиты, эта задержка приобретает более широкое значение, оставляя здание в уязвимом состоянии на долгие годы.

Адвокат Он Эяль Янко | Фото: Личное фото

Наряду с юридическим аспектом, заметно и изменение в общественном подходе. В периоды эскалации новые здания, включающие МАМАДы, воспринимаются меньше как излишество и больше как базовая потребность. Городское обновление становится частью способности тыла справляться с угрозами. Тем не менее, важно различать неоправданный отказ и легитимное возражение. Бывают случаи, когда жильцы выдвигают деловые претензии относительно условий сделки, предлагаемого возмещения или планирования. Юридическая задача состоит в том, чтобы выявить случаи, когда возражение выходит за рамки разумного и препятствует проекту, служащему интересам всех жильцов.

На фоне нынешней оборонной реальности кажется, что в ближайшее время может наметиться ужесточение подхода к владельцам квартир, отказывающимся присоединяться к проектам. Если в прошлом возражение рассматривалось в основном через призму прав собственности, то когда проект включает добавление МАМАДов и значительное улучшение уровня защиты, возрастает вес общего интереса. В такой ситуации возможно, что суды и органы планирования проявят меньше готовности принимать возражения, не основанные на существенных причинах, особенно когда значение задержки заключается в том, что целое здание остается без защищенного пространства. Дискуссия вокруг «жильца-отказника» вряд ли исчезнет, но в эпоху, когда вопрос защиты становится центральным, отношение права и общества к этой проблеме будет меняться. По мере того как городское обновление воспринимается как инструмент повышения личной безопасности, вес, придаваемый возражению небольшого меньшинства, может быть пересмотрен.