«Мы стоим перед цунами из замороженных проектов»: Авишай Овадия о кризисе на рынке недвижимости
Предприниматель и инвестор Авишай Овадия убежден, что рынок недвижимости Израиля находится на грани болезненной коррекции. В интервью подкасту «Кесеф ба-кир» он утверждает, что официальные данные ЦСБ искажают реальность из-за акций подрядчиков, и предлагает собственные механизмы стабилизации рынка.
«Мы стоим перед цунами из замороженных проектов. Это не новые квартиры, которые увеличат предложение и решат жилищный кризис, а бетонные скелеты и жестяные заборы, которые будут ржаветь десятилетиями, сопровождаясь бесконечными судебными спорами. Десятки малых и средних девелоперских компаний, взявших на себя невыполнимые обязательства, обанкротятся и оставят жильцов заложниками в разваливающихся зданиях, скованными предупредительными записями о ликвидации», — предупреждает предприниматель Авишай Овадия.
Те, кто следит за ним в социальных сетях, вряд ли удивлены этим апокалиптическим прогнозом, который он последовательно отстаивает. В отличие от большинства комментаторов, Овадия не ограничивается соцсетями: недавно он опубликовал книгу «Здесь с удовольствием банкротятся». В ней он указывает на ряд виновных в скачке цен на жилье за последние два десятилетия — от политиков и девелоперов до банкиров, оценщиков и СМИ. Он объясняет, почему, по его мнению, цены вот-вот рухнут, и предлагает решения для стабилизации рынка и регулирования аренды.
Овадия, гость подкаста «Глобс» о недвижимости и инвестициях «Кесеф ба-кир» («Деньги в стене»), подчеркивает, что не выступает против покупки жилья и не желает быстрого обвала цен, так как это приведет к экономическому хаосу. Тем не менее он считает текущую ситуацию невозможной. «После того как мы поженились в 2013 году, мы искали возможность купить квартиру в Иерусалиме, но каждый год цены росли, а наш собственный капитал не успевал за ними», — делится он.
«Самые большие фраеры на Западе»
«После коронавируса цены взлетели, а процентная ставка драматически выросла. В тот момент я понял: если я и был близок к покупке, то с этим покончено», — говорит Овадия. В тот период он начал анализировать рынок более широко: «Я решил не полагаться на интуицию или праведный гнев, а погрузиться в холодные и болезненные цифры. Результаты стали резким обвинительным заключением против Государства Израиль. Исследования показывают, что Израиль — самая дорогая страна для покупки квартиры среди десятков стран ОЭСР».
На вопрос о том, почему израильтяне остаются «самыми большими фраерами на Западе», он отвечает: «Люди не осознают, что им построили огромную пирамиду при поощрении государства, поддержке банков и подрядчиков. Все эти органы обогащаются, включая Министерство финансов». Овадия отрицает теорию заговора: «Это не злой спрут с одним мозгом. В Израиле просто царит культура «будет в порядке». Каждый орган действует в своих интересах, не глядя на общую картину. Сегодняшняя ситуация — это экзистенциальная угроза, так как 50% капитала израильтян, а также активы банков и институциональных инвесторов, опираются на недвижимость».
Искажение данных и роль банков
Согласно официальным данным, 2025 год завершился минимальным снижением цен. Овадия утверждает, что на практике падение глубже, но оно замаскировано агрессивными акциями подрядчиков: «В некоторых городах от 50% до 70% продаж прошли в рамках таких акций. Квартира, которая должна стоить 2,7 млн шекелей, продается за 3 или 3,1 млн, чтобы отразить эту цену в Налоговом управлении. ЦСБ берет эти данные и заявляет, что цены не упали. Но если вы посмотрите на вторичный рынок, где нет «трюков» с акциями, вы увидите падение на 10–15%».
Овадия считает, что институциональные органы, скупающие доли в компаниях по недвижимости, делают это не ради доходности, а для поддержания баланса, чтобы «карточный домик» не рухнул. «Банк Израиля опубликовал, что в 2025 году банковский кредит девелоперам вырос на 40%, чтобы поддерживать акции и запасы. Когда подрядчик предлагает схему 20/80, он получает 80% суммы только через три-четыре года. Это создает дефицит денежных средств, вынуждая его брать новые кредиты. Банки не смогут продолжать это вечно, и в итоге мы увидим снижение цен».
Программа спасения: «Метр за метром»
Овадия предлагает нестандартные решения. Первое — программа «Метр за метром»: «Цель — вывести из уравнения 130 тысяч имеющих право на жилье. Они смогут приобретать несколько метров через правительственный сайт, фиксируя цену земли. В дальнейшем, по мере накопления средств, они смогут докупать метры. Если возникнет необходимость, их можно будет продать обратно государству».
Вторая программа, «Якорь», направлена на регулирование аренды: «Сегодня рынок аренды — это джунгли, а люди ищут стабильность. Программа установит цену аренды, привязанную исключительно к индексу потребительских цен. Государство будет предоставлять гранты владельцам квартир на ремонт и налоговые льготы. Эти меры могут предотвратить неконтролируемый взрыв, о котором я предупреждаю».
