«Мы — выживающее государство. Люди продают активы из-за давления, а потом жалеют»

Йоси Шнайдер (47 лет), двоюродный брат покойной Шири Бибас, на протяжении почти двух десятилетий был одним из заметных имен в маркетинге элитных проектов недвижимости в Тель-Авиве. 7 октября 2023 года он увидел в Telegram знакомое изображение — и остановил всё. Полтора года общественной деятельности, перелетов, встреч с высокопоставленными лицами по всему миру и борьбы за освобождение его двоюродной сестры и её детей, похищенных Хамасом, заставили его временно оставить любимую профессию. Сейчас он возвращается на рынок жилья и в специальном интервью ynet и «Мамон» признается, что увиденное там его не успокаивает.

Он переехал из Крайот в Тель-Авив в возрасте 25 лет и управлял филиалами сети элитной обуви. В сферу недвижимости он попал случайно. «Однажды в магазин пришел посредник, который в то время был авторитетом в Тель-Авиве, и сказал мне: „Ты идешь работать ко мне“», — рассказывает он. «Я несколько раз отказывался, но в итоге поддался на уговоры. Через три недели после того, как я вошел в его офис, я продал пентхаус за 2,5 миллиона шекелей. Спустя год с небольшим я отправился в самостоятельный путь».

Шнайдер основал бизнес, предоставляющий услуги аутсорсинга застройщикам: маркетинг и ценообразование проектов, где он выступал в качестве консультанта по недвижимости, сопровождающего инвесторов, и стратегического советника. Он работал с такими компаниями, как «Ювалим», «Бульвар», «И-Вейв», а также занимался маркетингом проектов ТАМА 38 и «Пинуй-Бинуй» (расселение и застройка). «В большинстве проектов у меня были прочные связи с иностранными резидентами: французами, южноафриканцами и австралийцами. Мы доходили до очень крупных элитных сделок».

Приведите пример.

«Я продал целый комплекс на Ротшильд за 50 миллионов шекелей австралийской семье, которая хотела жить вместе. Они купили всё как единый объект и разделили недвижимость изнутри. В последние месяцы я продал пентхаус на улице Пинкас за 23 миллиона шекелей хайтекисту, который сделал экзит и хотел жить в городе».

«Я открыл в себе силы, о которых не знал»

Шнайдер, житель Беэр-Товии, женат на Моран и является отцом четверых детей (17, 14, 10 и 5,5 лет). После 7 октября, как уже упоминалось, он стал добровольным послом. «В один день меня выбросило в океан с бушующим цунами. Мне приходилось убеждать людей на самых высоких мировых уровнях, почему мы правы, а они ошибаются».

Шнайдер рассказывает, что узнал свою двоюродную сестру по фотографии в Telegram еще до того, как увидел её полностью. «Я увидел две рыжие головы, а потом появилось видео». Он пытался дозвониться до матери Шири, но безуспешно. После этого он обратился к своему двоюродному брату Джимми, который летел обратно из США. «Я сказал ему: Шири похищена».

Кто-то из знакомых передал его номер группе иностранных журналистов, и с этого момента всё изменилось. «Я стал экспертом 24/7 в политике, СМИ и дипломатии. Сначала все хотели слышать о Шири и детях, а потом тон сменился на „Israel aggressor“ (Израиль — агрессор), и мне пришлось доказывать, что мы в порядке».

И как вы чувствовали себя в этом?

«Я открыл в себе силы, о которых и не подозревал. Внезапно, в один день, мне пришлось иметь дело с международными СМИ, сотрудниками разведки. Это было непросто. В конечном счете, если раньше я знал, что могу сдвинуть город, то сегодня я могу двигать города и страны».

Опасения по поводу отмены сделок

В мае 2024 года он вернулся в бизнес. «Рынок вторичного жилья может упасть еще сильнее», — говорит он и объясняет: «Одна из больших ошибок — льготы по финансированию, платежи 80/20 и 10/90. В них есть определенное преимущество для покупателей, но в конечном итоге акции застройщиков подбросили цены на квартиры: кто-то должен финансировать те 80%, которые удерживает девелопер. В дни нулевой процентной ставки это работало. При сегодняшних ставках — нет. Застройщик перекладывает затраты на финансирование в цену, конкурирующий застройщик видит это и тоже поднимает цену, а владелец вторички читает, что здесь квартира стоит 2 миллиона, и оценивает себя соответственно».

Цены на квартиры до сих пор снижались. На прошлой неделе тенденция изменилась. Вернутся ли они к падению?

«Я думаю, что мы находимся в очень значимой временной точке. Очень многие люди купили квартиры после короны на условиях оплаты 95/5 и 80/20, и теперь нужно принести деньги. Я не уверен, что у них есть эти средства. Либо будет больше отмен сделок, либо продажи пойдут по ликвидационным ценам. С другой стороны, у нас сумасшедший рост населения. Когда пробка откроется, люди побегут покупать».

И какие цены вы видите сегодня в Тель-Авиве?

«В Флорентине и Неве-Шаанан на юге города мы уже находимся на уровне 58–70 тысяч шекелей за кв. м. В районе Шенкин и в центре цены колеблются около 55 тысяч шекелей за кв. м и выше. Недавно я продал в Неве-Шаанан квартиру площадью 56 кв. м с роботизированной парковкой за 3,4 миллиона шекелей. Когда я начинал продвигать там проект много лет назад, люди проходили мимо офиса, говорили „мы ошиблись адресом“ и шли дальше. Сегодня мы продаем там квартиры по ценам центра Тель-Авива».

У сферы посредничества в Израиле негативный имидж. Как вы с этим справляетесь?

«Я не посредник, я консультант по недвижимости, стратегический советник. У меня немало клиентов, с которыми я поддерживаю связь спустя годы после сделки, даже если я больше на них не зарабатываю. Если они позвонят и попросят о помощи — я буду рядом. Мои клиенты — это „католическое венчание“. Когда потенциальный покупатель звонит мне, я не говорю ему: „Приходи завтра в семь смотреть объект“. Мне необходим предварительный разговор, чтобы познакомиться, понять, что он ищет, был ли он уже в банке. Если я знаю, что его бюджет составляет 4 миллиона шекелей, а объект стоит 5 миллионов, я не трачу его время».

«Ко мне пришла молодая пара после свадьбы, которая хотела купить квартиру за 3,5 миллиона шекелей с ипотекой в 2,2 миллиона. Я провел быструю проверку осуществимости, понял, что они не потянут, и отказался ими заниматься. Вечером мне позвонила мать одного из них и сказала: „Большое спасибо, я пыталась объяснить им это так долго“».

Ошибки израильтян

Шнайдер касается ошибок, которые совершают многие израильтяне во всем, что связано с недвижимостью. «Не продают актив, если нет чего-то гораздо лучшего. Продают, чтобы профинансировать лучший объект, воспользоваться программой „Пинуй-Бинуй“, реализовать реальную прибыль», — говорит он. «Многие люди продают активы по эмоциональным причинам, из-за давления, а потом жалеют. Нас не учили экономическому видению. Мы — выживающее государство, живущее здесь и сейчас. У нас нет традиции накопления активов для поколений, как в Европе. Люди получают наследство и не знают, что с ним делать, кладут депозит в банк и ждут».

«У меня была история с участком земли в Неве-Цедек, принадлежавшим семье, которая продала его ради трехкомнатной квартиры в Ашдоде. Квартира в Ашдоде сегодня стоит примерно столько же. Земля — десятки миллионов».