Не совсем джунгли: рынок аренды в Израиле стабильнее, чем вы думали
Рынок аренды в Израиле имеет имидж хаотичного, но данные ЦСБ свидетельствуют об обратном: арендаторы не меняют жилье так часто, как принято считать. Возможно, это объясняется тем, что многие арендаторы сами являются арендодателями и понимают специфику обеих сторон.
Забудьте об историях про хаотичный рынок аренды, состоящий в основном из кочующих жильцов и злобных арендодателей. Вопреки сложившемуся имиджу, данные рассказывают совсем другую историю — о довольно стабильном, даже консервативном рынке. Конечно, существуют отдельные примеры, которые часто становятся вирусными в социальных сетях, но не позволяйте частностям искажать общую картину.
Откуда такие выводы? На этой неделе Центральное статистическое бюро (ЦСБ) опубликовало данные о сменяемости арендаторов. В 2024–2025 годах только в 13% арендуемых квартир сменились жильцы. Даже в Тель-Авиве, столице арендаторов (110 тысяч квартир, 49% от общего жилого фонда города), доля квартир, где произошла смена арендатора, составила 22,6%. В Иерусалиме (32% населения в аренде, 81 тысяча квартир) этот показатель составил всего 8%, а в Хайфе (36% в аренде, 46 тысяч квартир) — 14%.
Напряжение между арендатором и арендодателем
Статистически 13% сменяемости означают, что средний договор аренды в Израиле длится почти 8 лет. Этот показатель приближает нас к стабильным европейским моделям, вопреки имиджу временности рынка.
Несмотря на существующее напряжение между сторонами и ежемесячные отчеты ЦСБ о том, насколько «выгодно» менять арендатора (на этой неделе, например, было отмечено, что для существующих арендаторов, продливших контракт в феврале, рост цены составил 2,7%, в то время как для новых — 5,8%), массового исхода не наблюдается.
Выясняется, что рынок, где более 81% квартир сдаются частными лицами, а не компаниями, функционирует вполне эффективно. Арендаторы и арендодатели подписывают контракты, позволяющие завершить отношения через 12 месяцев, но, как правило, продолжают сотрудничество.
Более того, данные о сменяемости смещены в сторону увеличения за счет молодых арендаторов. Доля лиц в возрасте 34 лет и младше, сменивших квартиру, составила 29%, по сравнению с менее чем 13% среди лиц в возрасте 35–44 лет и всего 8,4% среди лиц в возрасте от 45 до 54 лет. При этом более 40% людей в возрасте 35–44 лет живут в арендованном жилье.
Возможно, негативный импульс на рынке жилья убеждает многих продолжать арендовать. Некоторые даже находят в этом плюсы: домовладелец берет на себя все крупные ремонты, а рынок капитала в последние годы приносит доходность гораздо выше, чем та, которую видит их арендодатель.
Не классические инвесторы
Местный рынок аренды включает сегодня 892 400 квартир — 30% всего жилого фонда Израиля. Согласно данным Министерства финансов, за последнее десятилетие с рынка выбыло около 30 тысяч квартир, находившихся в руках инвесторов. Продавцов гораздо больше, чем покупателей. И все же количество арендуемых квартир в Израиле подскочило в период с 2015 по 2025 год на 263 тысячи.
Доля израильтян, покупающих квартиру для инвестиций, находится сегодня на минимальном уровне — около 15% от всех сделок. Однако количество людей, арендующих жилье, достигло пиковых значений. По данным ЦСБ, за последний год зафиксирован скачок на 4,8% в числе арендаторов по сравнению с 2024 годом — прибавка в 40 800 квартир.
В 2015 году, когда наблюдался аналогичный скачок (6,8%), это коррелировало с активностью инвесторов, на долю которых приходилось около 40% сделок. Тогдашний министр финансов Кахлон даже пометил инвесторов как «врагов молодых пар», повысив налог на покупку до 8%.
Сегодня «обычные» инвесторы не штурмуют рынок, но количество квартир для аренды растет. Простое объяснение заключается в том, что большинство владельцев больше не являются классическими инвесторами. У них нет другой недвижимости, кроме той, в которой они живут, а это — их единственная квартира, сдаваемая на свободном рынке. Возможно, этот статус арендаторов, которые сами являются арендодателями, объясняет наличие эмпатии и стабильности: они находятся по обе стороны баррикад и хорошо понимают друг друга.
Звезды недели
Отлично: 3 сделки, закрытые в этом месяце в Кирьят-Шмоне
С момента начала операции «Рык льва» в Кирьят-Шмоне были закрыты как минимум три сделки по покупке недвижимости. Две квартиры в типовых домах (на улицах Арнон и Алят ха-Ноар) были проданы за 700 тысяч шекелей и 550 тысяч шекелей соответственно. Еще один частный дом в новом районе, на улице Хар ха-Кармель, был приобретен за 1,5 миллиона шекелей. Несмотря на то, что часть жителей еще не вернулась с 7 октября, находятся те, кто верит в потенциал недвижимости в этом регионе.
Недостаточно: стадо несется на оборонные компании
Самый важный вопрос для трейдера на бирже — не в том, хороши ли компании, а в том, соответствует ли их цена справедливой стоимости. Свежий пример — производитель систем подводной защиты DSIT, который на этой неделе вышел на биржу в Тель-Авиве и подскочил за 3 дня на 150%. Smart Shooter, производитель прицелов, вышедший на биржу ранее, показал рост в десятки процентов, еще не продемонстрировав прибыли. Либо мы потеряли надежду на мир, либо инвесторы снова действуют импульсивно, не считаясь с фундаментальными показателями.
