Налоговый удар: как реформа 2025 года уничтожила доходность мелких инвесторов
Мелкие инвесторы в коммерческую недвижимость Израиля столкнулись с финансовым кризисом из-за реформы налогообложения нераспределенной прибыли, уничтожившей арендную доходность.
Крупнейшие гиганты доходной недвижимости Израиля отчитываются о впечатляющих финансовых результатах и стабильном росте доходов от аренды, однако мелкие частные инвесторы и владельцы бизнеса оказались в ситуации жесткого кризиса. Предприниматели, приобретавшие небольшие офисные помещения площадью от нескольких сотен до полутора тысяч квадратных метров, сегодня борются за выживание под давлением налоговой реформы.
Последствия налога на нераспределенную прибыль
На протяжении десятилетий рынок небольших коммерческих помещений опирался на четкую модель. Инвесторы покупали офисы через частные компании с ограниченной ответственностью для сдачи в аренду на свободном рынке. Нераспределенная прибыль использовалась в качестве оборотного капитала для погашения кредитов, улучшения объектов и финансирования будущих покупок без уплаты 30-процентного налога на дивиденды при выводе средств. Однако вступивший в силу в январе 2025 года закон о налогообложении накопленной прибыли в так называемых «компаниях малого круга лиц» разрушил этот механизм. Законодательство обязало такие структуры ежегодно выплачивать налог в размере 2% на нераспределенные излишки либо в обязательном порядке распределять не менее 6% накопленной прибыли в виде дивидендов акционерам.
На фоне сообщений о том, что Налоговое управление рассматривает возможность повышения этого сбора до 8%, реальная налоговая нагрузка на мелких собственников приблизилась к максимальной предельной ставке почти в 50%. Привлекательная доходность от аренды в размере 6-7% фактически упала ниже 3%, что перестало покрывать даже выплаты по банковским ипотечным кредитам. Ветераны рынка предупреждают, что в течение нескольких лет частные игроки полностью уйдут из сегмента аренды небольших офисов, передав всю власть корпоративным гигантам и фондам, что неизбежно приведет к скачку цен для малого бизнеса.
