Опасения по поводу обрушения небоскреба в Нью-Йорке: уроки переоборудования офисов в жилье
Бывшая штаб-квартира Pfizer в Нью-Йорке оказалась под угрозой частичного обрушения. Девелоперы и инвесторы ожидают, что этот инцидент приведет к удорожанию проверок безопасности и росту страховых премий для подобных проектов.
Спустя день после того, как структурные повреждения поставили под угрозу крупнейший в истории США проект по переоборудованию офисов в жилые квартиры, инвесторы и кредиторы заявили о пересмотре своих обязательств по сложным объектам недвижимости.
Во вторник девелопер Майкл Пастронк из Филадельфии завершил презентацию новых проектов, когда обнаружил пять пропущенных звонков. Выяснилось, что проект по переоборудованию бывшей штаб-квартиры Pfizer в центре Манхэттена находится под угрозой частичного обрушения. Пастронк, чья компания Post Brothers возглавляет один из крупнейших подобных проектов в Вашингтоне, признал: «Такое событие определенно может отпугнуть инвесторов и кредиторов от проектов по переоборудованию офисов в квартиры».
За последние пять лет этот сектор пережил значительный подъем. По данным портала RentCafe, в начале года в США на разных стадиях планирования или реализации находилось около 90 300 единиц жилья в рамках таких проектов, что на 28% больше, чем годом ранее. Нью-Йорк лидирует в этой тенденции: 16 358 единиц жилья находятся в процессе переоборудования, что почти вдвое превышает показатели прошлого года.
Частные девелоперы видят в переоборудовании способ сократить расходы по сравнению со строительством с нуля, а власти — решение проблемы нехватки жилья и избытка пустующих офисных площадей. Однако теперь кредиторы начинают пересчитывать риски.
«Это заставит всех быть более консервативными, — отметил Пол Рахимиан, генеральный директор Parkview Financial. — Возможно, мы будем выбирать более простые проекты, отказываясь от особо сложных». Представители мэрии Нью-Йорка сообщили, что здание сейчас стабильно, а подрядчик обсуждает долгосрочные решения.
Нил Осанато, основатель Persistence Analytics Group, прогнозирует, что будущие проекты столкнутся с более комплексными инженерными проверками, дорогим страхованием и ужесточением условий финансирования. «Инцидент в здании Pfizer должен заставить всех участников рынка переоценить риски, — заявил он. — Экономическая целесообразность таких проектов может измениться».
Проблемы архитектурной адаптации
Проекты по переоборудованию часто сложнее нового строительства, так как здания изначально не проектировались под жилые функции. Необходимо обеспечить доступ естественного света и воздуха, добавить инженерные коммуникации и адаптировать конструкцию к новым весовым нагрузкам.
Проект в штаб-квартире Pfizer, рассчитанный на 1 600 квартир, включает в себя надстройку этажей. Натан Берман, основатель MetroLoft, сообщил, что именно дополнительный вес стал причиной искривления стальных балок. Эксперты ожидают ужесточения регуляторного надзора, а юристы предрекают рост премий по страхованию подрядчиков.
Ашер Луццатто, девелопер из Денвера, советует сохранять проекты максимально простыми: «Если существующая архитектура не была рассчитана на значительное увеличение нагрузки, не стоит ее форсировать».
Несмотря на это, некоторые игроки рынка сохраняют оптимизм. Ран Элиасаф из Northwind Group, предоставившей кредит на покупку здания Pfizer, заявил, что компания продолжит финансировать подобные проекты. Тем не менее, эксперты сходятся во мнении: инцидент стал тревожным сигналом для всей отрасли.
Эта статья была переведена Globes эксклюзивно из The Wall Street Journal.