От Нетивота до Бейт-Шемеша: кварталы с наибольшим количеством арендного жилья

Карта рынка аренды в Израиле претерпела значительные изменения в ходе войны «Железные мечи». Всесторонняя проверка, проведенная нами на основе данных Центрального статистического бюро (ЦСБ), показывает, что большинство новых кварталов как в центре страны, так и на периферии превратились в районы инвесторов. Часть из них — частные лица, другие — покупатели жилья в рамках государственных программ, таких как «Цена для новосела» (Мехир ла-миштакен) и «Жилье со скидкой» (Дира бе-анаха).

За последние два года эти кварталы постепенно заселялись, что позволило оценить степень вовлеченности инвесторов через долю квартир, предназначенных для сдачи в аренду. В целом, по данным ЦСБ, к концу прошлого года в Израиле насчитывалось 893 тысячи арендных квартир — это на 41 тысячу больше, чем в 2024 году. Данный показатель стал рекордным с 2013 года, несмотря на текущий спад на рынке аренды.

Роль институциональных инвесторов

Согласно данным главного экономиста Министерства финансов, в прошлом году было приобретено около 14 тысяч квартир для инвестиций, тогда как Банк Израиля оценивает это число в 11 тысяч. Разрыв в статистике может объясняться тем, что Минфин включает в отчетность фонды REIT и компании, приобретающие жилье для инвестиционных целей.

По нашей оценке, значительный прирост арендного фонда связан прежде всего с заселением новых домов, купленных инвесторами еще на этапе строительства, а также с выходом на рынок квартир от наследников и жилья, приобретенного лицами без собственной недвижимости, которые используют первую квартиру как инвестиционный актив.

Наш анализ подтверждает: кварталы, лидирующие по приросту арендного жилья, — это новые районы, участвовавшие в лотереях «Цена для новосела». Хотя инвесторы получают доход от роста стоимости активов, мы скептически оцениваем текущую доходность от аренды: во многих случаях спрос не поспевает за стремительным ростом предложения.

Квартал Морешет, Модиин: рекордный скачок

Количество заселенных квартир: 3 600
Цена 4-комнатной квартиры: 3 млн шекелей
Средняя арендная плата: 7 000 шекелей
Годовая доходность: 3%

Квартал, возведенный на западе города на территории 1 600 дунамов, в 2017 году был реализован под 3 600 единиц жилья. Сегодня в нем насчитывается 3 600 заселенных квартир против 120 в конце 2023 года. Доля арендного жилья выросла с 14% до 39%.

Ир ха-Яин, Ашкелон: трехкратный рост

Количество заселенных квартир: 3 501
Цена 4-комнатной квартиры: 1,9 млн шекелей
Средняя арендная плата: 4 800 шекелей
Годовая доходность: 3%

В 2023 году в квартале было 1 685 единиц жилья, из которых пятая часть сдавалась в аренду. К концу прошлого года количество арендных квартир достигло 1 700, что почти в три раза больше, чем в начале войны.

Ор Ям, Ор-Акива: прибавка 700 квартир

Количество заселенных квартир: 2 400
Цена 4-комнатной квартиры: 2,15 млн шекелей
Средняя арендная плата: 6 000 шекелей
Годовая доходность: 3,3%

Квартал, построенный на землях Компании по развитию Кейсарии, привлек множество инвесторов благодаря акциям для потребительских клубов. Сегодня 47% квартир здесь сдаются в аренду.

Неот Шамир, Рамле: удвоение фонда

Количество заселенных квартир: 3 700
Цена 4-комнатной квартиры: 2,18 млн шекелей
Средняя арендная плата: 5 700 шекелей
Годовая доходность: 3,2%

За два года количество арендных квартир в квартале выросло с 650 до 1 500. Значительная часть победителей лотерей «Цена для новосела» предпочла сдавать приобретенное жилье.

Ицхак Шамир, Нагария: треть квартир в аренде

Количество заселенных квартир: 1 800
Средняя цена покупки: 1,74 млн шекелей
Средняя арендная плата: 4 500 шекелей
Годовая доходность: 3,1%

С конца 2023 года на рынок Нагарии добавилось 539 арендных квартир из этого квартала, что составляет около трети от общего числа заселенных единиц.

Карми Гат, Кирьят-Гат: рост на 50%

Количество заселенных квартир: 5 800
Средняя цена покупки: 2,3 млн шекелей
Средняя арендная плата: 6 000 шекелей
Годовая доходность: 3,1%

Квартал, запланированный на 10 000 единиц жилья, стал целью для инвесторов благодаря доступным ценам. Доля арендного жилья здесь достигла 2 500 квартир.

Запад города, Нетивот: четырехкратный рост

Количество заселенных квартир: 1 600
Цена 4-комнатной квартиры: 1,5 млн шекелей
Средняя арендная плата: 4 500 шекелей
Годовая доходность: 3,6%

За годы войны количество арендных квартир в этом районе выросло почти в четыре раза, достигнув 642 единиц.

Неве Шамир, Бейт-Шемеш: низкая доходность

Количество заселенных квартир: 1 700
Цена 4-комнатной квартиры: 2,75 млн шекелей
Средняя арендная плата: 6 000 шекелей
Годовая доходность: 2,6%

Несмотря на попытки властей сделать квартал светским, он стал ультраортодоксальным. Высокий спрос в городе привел к тому, что цены на покупку жилья росли быстрее, чем арендные ставки, что снизило доходность до 2,6%.