Отчетность застройщиков: почему инвесторы не видят реальных цен на жилье
Строительные компании начали публиковать отчеты за 2025 год с учетом новых требований Управления по ценным бумагам о раскрытии финансовых льгот. Однако эксперты отмечают, что застройщики зачастую скрывают реальные данные за огромными объемами информации, затрудняя анализ «чистой» стоимости квадратного метра.
Строительная отрасль жилой недвижимости находится в точке перелома. Сезон отчетности за 2025 год, который близится к завершению, стал первым, когда публичные девелоперские компании были обязаны соблюдать строгие директивы Управления по ценным бумагам, касающиеся порядка раскрытия информации о продаже квартир с применением льгот и финансовых акций.
Однако после публикации первых отчетов стало очевидно, что реальное положение дел далеко от требований регулятора. Галит Бен-Наим, заместитель главного экономиста министерства финансов, резко раскритиковала ситуацию, заявив, что надежда увидеть цены, «очищенные» от финансовых стимулов, пока не оправдалась.
Бен-Наим указывает на «тяжеловесность» отчетов — документов объемом в сотни страниц, в которых крайне сложно обнаружить существенную информацию. По ее мнению, избыточный объем данных не случаен и зачастую служит инструментом сокрытия конфиденциальной информации, прежде всего — реального объема отмен сделок, спровоцированных финансовыми акциями.
Она также обратила внимание на то, как компании игнорируют прямое требование Управления отражать цену за квадратный метр за вычетом стоимости финансовой льготы с проведением сравнения между 2025 и 2024 годами. В качестве примера она привела отчет одной из девелоперских компаний, где цена за квадратный метр представлена как средневзвешенная величина, включающая как проданные единицы жилья (с вычетом «значительного финансового компонента»), так и еще не реализованные квартиры (без такого вычета).
Возможно, Бен-Наим имела в виду отчетность компании «Акро», опубликованную на прошлой неделе. В документе указано, что «объем продаж компании по маркетинговым моделям в 2024 году и в отчетный период составил в общей сложности около 1 миллиарда шекелей, что составляет долю около 69%, и в общей сложности около 470 миллионов шекелей, что составляет долю около 79% соответственно». Основными льготами для покупателей компания назвала освобождение от привязки к индексу и рассрочку платежей по схеме 20-80.
В отчете компании «Рамот ба-Ир» приводится другой пример: «Иногда компания предоставляет покупателям льготы в виде ваучеров на улучшение у поставщиков проекта, а также посредством освобождения от привязки к индексу затрат на строительство. Следует отметить, что на дату отчета такое освобождение было предоставлено примерно 90 покупателям, составляющим около 79% от всех покупателей единиц жилья в проекте "Ха-Халуц Рамат-ха-Шарон — этап Г", объем договоров купли-продажи составляет около 295 миллионов шекелей без НДС».
«Невозможно узнать "чистое" изменение»
Бен-Наим подчеркивает, что компании не в полной мере выполняют требование представить эффективную цену за метр с вычетом акций. Она также отмечает проблему смешивания данных о продажах в рамках государственных программ и на свободном рынке. В проектах, где фиксируется средневзвешенная цена, невозможно определить «чистое» изменение стоимости даже при попытке вычесть стоимость финансовых льгот из цены на свободном рынке.
В годовом отчете компании «Прашковски», например, указано, что было продано 393 единицы жилья — на первый взгляд, это рост примерно на 160% по сравнению с 2024 годом (152 единицы). Однако основной объем продаж пришелся на 283 квартиры в проекте «Мордот Линкольн», реализованные в рамках программы «Цена для новосела».
В Управлении по ценным бумагам прокомментировали ситуацию следующим образом: «Большинство компаний еще не завершили публикацию отчетов, поэтому следует дождаться окончания процесса, прежде чем делать выводы. Управление готово использовать свои полномочия для точечного рассмотрения случаев, где будут выявлены существенные проблемы в качестве раскрытия информации».
