Не каждый «упрямый жилец» — упрямый: как защитить свои права, не поссорившись с соседями

В комплексах «пинуй-бинуй» (расселение и застройка) в Бат-Яме, на улице ха-Яркон в Тель-Авиве, в комплексе «Дафна» рядом с больницей «Ихилов» и в квартале «ха-Роэ» в Рамат-Гане недавно вспыхнули громкие конфликты. В центре внимания оказались так называемые «упрямые жильцы» (дайир сарван) — владельцы квартир, отказавшиеся продвигать проекты обновления городской среды. Однако в итоге их иски были удовлетворены, а суды признали, что правда была на их стороне.

Суды отклонили апелляции соседей и застройщиков, постановив: нельзя навязывать проект ТАМА 38 «упрямому жильцу» любой ценой. Даже если подавляющее большинство владельцев поддерживает проект, это не оправдывает его утверждение, если существуют существенные недостатки, угрожающие правам собственников.

Примеры из судебной практики

• Бат-Ям: Окружной суд Тель-Авива оставил в силе решение инспектора по регистрации недвижимости, отказавшись принуждать к реализации проекта владельцев квартир, которые выразили обоснованные возражения.

• Рамат-Ган: В мае 2026 года суд постановил, что предоставление равномерной прибавки площади квартирам разного размера (от 60 до 105 кв. м) является дискриминацией. Проект был утвержден только при условии выплаты компенсации в размере 140 тысяч шекелей жильцу, который отказался от сделки.

• Тель-Авив (ул. ха-Яркон): Судья Лимор Биби отклонила апелляцию, признав правоту жильца, чей балкон в новом проекте был на 40% меньше, чем у соседей. Ему присудили компенсацию и покрытие расходов на сумму около 680 тысяч шекелей.

• Тель-Авив (комплекс «Дафна»): Проект застрял из-за одной жительницы, которую застройщик пытался признать «упрямой». В ходе суда выяснилось, что компания тайно предоставляла льготы другим владельцам, нарушая принцип равенства. Это разоблачение придало легитимность отказу жительницы и заставило застройщика действовать прозрачно.

---

Адвокат Ноам Колодини из бюро «Колодини и партнеры», эксперт по вопросам недвижимости, ответил на ключевые вопросы о правах жильцов, возражающих против проектов «пинуй-бинуй».

Считается ли каждый возражающий «упрямым жильцом»?

Нет. Закон различает тех, кто выдвигает предметные возражения, и тех, кто отказывается без разумных оснований. Суд оценивает не сам факт отказа, а его причину. Если возражение направлено на защиту прав, а не на вымогательство личных выгод, оно законно.

Как вести диалог с представительством жильцов?

Важно разделять возражение против проекта и возражение против способа его реализации. Рекомендуется подавать все оговорки в письменном виде, избегать ультиматумов и использовать конструктивные формулировки: «Я подпишу, когда получу ответы на следующие вопросы».

Какие документы стоит подготовить?

Перед переговорами соберите выписку из Табу, план квартиры, разрешения на строительство и документы, подтверждающие личные обстоятельства (например, медицинские справки или документы, доказывающие ведение бизнеса в квартире). Знание фактов делает вашу позицию профессиональной.

Стоит ли действовать в одиночку?

Совместные действия с соседями предпочтительнее. Организованная группа обладает большей силой торга. Однако важно избегать создания эмоционально настроенных лагерей противников, распространяющих слухи.

Когда суд признает упрямство оправданным?

Суды признают право на отказ, если предлагаемая выгода существенно ниже рыночной, если застройщик не предоставляет достаточных финансовых гарантий или если проект причиняет непропорциональный ущерб конкретной квартире (например, блокировка света или потеря уникальных характеристик).