Полет «Мега Ор» на ИИ может направить ее к смелым поглощениям
С начала 2025 года акции «Мега Ор» выросли на 385,9%, что сделало компанию одним из лидеров рынка недвижимости. Основным драйвером роста стала деятельность в сфере дата-центров, ориентированных на потребности ИИ.
Взлет на фоне ИИ
С начала 2025 года акции «Мега Ор» зафиксировали необычный скачок примерно на 385,9%, в то время как индекс «Тель-Авив — Недвижимость, приносящая доход в Израиле» ограничился умеренным ростом на 37,3%. В конце 2024 года рыночная стоимость компании составляла 4,24 миллиарда шекелей, а сегодня она достигла 20,78 миллиарда шекелей. Таким образом, «Мега Ор» стала одной из крупнейших компаний в отрасли, занимая второе место в индексе недвижимости после группы «Азриэли» и опережая «Мелисрон» и «Биг». Ожидается, что рост котировок позволит компании войти в индекс ТА-35 7 мая.
Основным фактором успеха стала деятельность в сфере дата-центров. «Мега Ор» работает в этой области через дочернюю компанию «Мега DC». В конце 2025 года компания владела одним действующим объектом мощностью 9,5 МВт IT. Основная ценность заключается в портфеле проектов: в настоящее время компания продвигает семь дата-центров на разных стадиях строительства общей мощностью 314 МВт IT, завершение которых ожидается к концу 2027 года.
Экономика дата-центров
Совокупный NOI (чистый операционный доход) этих проектов при условии полной занятости оценивается в миллиард шекелей, что отражает высокую доходность на уровне около 14,6%. Для сравнения, совокупный NOI «Мега Ор» в 2025 году составил 392 миллиона шекелей. Сфера дата-центров находится в состоянии ускоренного роста на фоне расширения облачных сервисов и резкого спроса на вычислительные мощности для приложений ИИ.
В стоимостном выражении около трети проекта приходится на землю и здание, а две трети — на электромеханические системы (охлаждение, резервное питание, коммуникации). Этот аспект критически важен: значительная часть экономической премии при создании дата-центров проистекает именно из сложности электромеханических систем, а не из самого здания. Вычислительное оборудование (GPU/CPU) устанавливается и обслуживается клиентом за его счет.
Стратегия развития и риски
«Мега Ор» — единственная израильская компания в сфере приносящей доход недвижимости, которая выстроила компетенции для полного девелопмента дата-центров. В текущем портфеле компании — пять проектов, завершение которых ожидается в 2027 году, включая крупные объекты в Бейт-Шемеше и региональном совете Бней-Шимон.
Важно отметить, что высокая рыночная стоимость акций является для «Мега Ор» инструментом создания деловых возможностей. Она позволяет проводить эмиссии капитала для финансирования инвестиций при низком размытии акционеров, а также совершать сделки по обмену акциями. В прошлом компания проявляла интерес к «Биг» и «Геб-Ям». Использование высокой оценки для получения контроля над значимыми игроками рынка может позволить «Мега Ор» повышать стоимость акций в краткосрочной перспективе еще до завершения основной части девелопмента.
Тем не менее, инвесторам следует учитывать риски: завершение проектов потребует привлечения значительного капитала, а текущая оценка компании опирается на оптимистичный сценарий полной занятости площадей и соблюдения жестких графиков строительства. Главной задачей руководства остается подтверждение операционных показателей, которые оправдают столь высокий уровень оценки в долгосрочной перспективе.
