Право на воздух против строительства МАМАДа: решение инспектора по недвижимости

Автор является владельцем юридической фирмы, специализирующейся на вопросах недвижимости и многоквартирных домов. Долгое время считалось, что для строительства МАМАДа (защищенного жилого пространства) достаточно получить согласие установленного законом большинства владельцев квартир, чтобы начать расширение. Однако недавнее решение инспектора по регистрации недвижимости в Петах-Тикве от 12 мая 2026 года разъясняет: право соседа на доступ к свету, воздуху и достойное качество жизни является «красной линией», которую нельзя переходить, даже при наличии почти единогласного одобрения жильцов.

Является ли МАМАД высшей ценностью?

В последние годы строительство МАМАДов в старых домах стало национальной задачей. Чтобы преодолеть сопротивление отдельных жильцов, законодатель предусмотрел в статье 71б Закона о недвижимости механизм, позволяющий ограничиться согласием 60% владельцев квартир. Эти послабления сформировали у многих собственников ложное ощущение, что достижение данного порога автоматически открывает путь к строительству. Тем не менее, данное судебное решение напоминает, что Закон о недвижимости основан на балансе интересов: наряду с правами большинства существует защита меньшинства от «существенного ущерба» — юридический инструмент, призванный предотвратить превращение жизни одного жильца в кошмар из-за строительных амбиций другого.

Факты дела

В рассматриваемом случае речь идет о многоквартирном доме в Гиват-Шмуэле. Владельцы квартиры на втором этаже (истцы) планировали расширение и строительство МАМАДа, заручившись поддержкой 92% владельцев прав в здании. Против выступили соседи с первого этажа, заявившие о катастрофических последствиях проекта для их частной собственности.

Ответчики указали, что план соседей сверху требует глубоких структурных изменений в их собственной квартире, включая снос спальни и создание альтернативных помещений, не отвечающих базовым потребностям семьи. Кроме того, они заявили об «удушении» жилья: проект предполагал полную блокировку трех центральных окон, что лишило бы их естественного света и вентиляции. По мнению ответчиков, истцы, приобретая квартиру, осознавали ее ограничения, и попытка «исправить» ситуацию за счет тяжкого ущерба имущественным правам соседей является недобросовестным поведением. «Право защитить свою квартиру не дает лицензии на разрушение чужой», — подчеркнули они.

Большинство — это не всё

Инспектор Меир Порат, детально изучив принцип «существенного ущерба», постановил, что частное право собственности не является бесхозным. Несмотря на «зеленый коридор» для расширений, статья 71г(д) Закона о недвижимости дает инспектору право отменить решение большинства, если оно существенно нарушает права отдельного владельца.

В решении суда указано, что блокировка трех окон выходит за рамки разумного и соразмерного ущерба. «Такая блокировка — это не пустяк, — говорится в тексте, — она существенно и необратимо вредит естественному освещению и вентиляции, меняя характер и качество жизни в квартире». Инспектор подчеркнул, что большинство не может оправдать столь тяжкий ущерб имущественному ядру другого жильца. В итоге иск был отклонен, а с истцов взысканы судебные издержки в размере 7500 шекелей.

Значение прецедента

Это решение служит предупреждением для всех, кто планирует расширение в многоквартирном доме: даже при достижении требуемого уровня согласия проект может быть заблокирован, если он наносит существенный ущерб правам владельца другой квартиры. Случай в Гиват-Шмуэле доказывает, что даже самое прочное большинство не застраховано от судебного контроля. Номер дела: 6/217/2024.