Премия за соседство: почему жилье рядом с посольствами растет в цене
Земельный совет Израиля утвердил выделение участка для строительства постоянного здания посольства США в Иерусалиме, а в Герцлии-Питуах готовятся к открытию дипломатического представительства ОАЭ. Эксперты объясняют, как близость к посольствам влияет на престиж района и стоимость недвижимости.
Когда вы в последний раз слышали, чтобы США официально выступали против местного проекта недвижимости в Израиле? Несколько месяцев назад застройщик в иерусалимском районе Мордот-Арнона попытался брендировать жилой комплекс как «Жилье у консульства», но столкнулся с резким сопротивлением американской администрации. Подрядчики оказались в сложной ситуации: скидки в сотни тысяч шекелей на квартиры не помогали. В возражении, направленном в окружную комиссию по планированию и строительству Иерусалима, было указано, что название плана — «Жилье у американского консульства Арнона Иерусалим» — вводит в заблуждение и создает впечатление, будто сильнейшая мировая держава инициировала этот проект или что он предназначен для проживания ее дипломатического персонала. Вследствие этого комиссия обязала застройщика изменить название на «Жилье дипломата».
Эта необычная история подчеркивает маркетинговую значимость, которую застройщики придают близости к посольствам как фактору, способствующему продажам и повышающему стоимость квартир. «Во всем мире известно, что иностранные посольства стремятся размещать свою деятельность в самых престижных районах каждой столицы», — говорит оценщик недвижимости Огад Данос, бывший председатель Палаты оценщиков недвижимости. — «Так обстоят дела в Париже, Лондоне, Нью-Йорке, Токио и других городах. Когда застройщику удается продвигать проект в непосредственной близости от существующего посольства — а речь обычно идет о лучших районах города — ему не нужно ничего доказывать: он строит в престижном месте, и точка. Чем более значимой является страна на мировой арене, тем выше престиж района. Рост стоимости недвижимости благодаря соседству с посольством может достигать 20%».
От Иерусалима до Тбилиси
Эта оценочная значимость на практике конвертируется в высокий спрос. Нир Шмуль, генеральный директор группы «Снир», занимающейся маркетингом недвижимости в Израиле и за рубежом, отмечает: «Во многих странах мира мы наблюдаем четкую закономерность: кварталы, прилегающие к дипломатическим комплексам, пользуются стабильным спросом и имеют более высокую стоимость активов по сравнению с ближайшим окружением. Это происходит в основном благодаря иностранным инвесторам и состоятельному местному населению, ищущим престиж и качество жизни».
Шмуль добавляет, что помимо качественного состава жителей, существуют и другие характеристики, вызывающие рост стоимости активов. Местные власти обычно поддерживают высокие стандарты чистоты, освещения, озеленения и дорожной инфраструктуры. Районы рядом с посольствами также считаются более безопасными из-за усиленной охраны, что снижает уровень преступности. Кроме того, спрос на активы в таких зонах остается стабильным даже в периоды экономических кризисов.
Примеры таких локаций можно найти по всему миру: район Embassy Row в Вашингтоне, элитный Vasant Vihar в Нью-Дели, Найтсбридж в Лондоне или район Крцаниси в Тбилиси, где соседство с посольствами Великобритании, Франции, Литвы и Болгарии привлекает международных инвесторов.
Таль Авни, вице-президент по инвестициям компании ZION, специализирующейся на строительстве в Грузии, отмечает, что их проект ZION EMBASSY в районе Крцаниси ориентирован именно на этот спрос. «Проект, расположенный рядом с посольствами, включает 5 зданий, трехуровневый подземный паркинг, спа, бассейн и услуги консьержа 24/7», — говорит он. — «Район пользуется удобной транспортной доступностью и является центром притяжения для местных и международных инвесторов».
Возвращаясь к Израилю: на этой неделе Земельный совет утвердил правительству США выделение земельного участка площадью около 31 дунама для строительства постоянного здания американского посольства в Иерусалиме. Это решение было принято спустя три года после утверждения плана создания дипломатического комплекса в районе Арнона.
«Перенос посольства США в Иерусалим превращает район Мордот-Арнона в локацию с более престижным жильем и высоким потенциалом роста стоимости», — говорит Ли Ром Окнин, вице-президент по маркетингу группы «Царфати Шимон», строящей в этом районе проект «Лурия». — «Проект строится в верхней части района, в непосредственной близости от комплекса посольства. Участки здесь спроектированы в виде каскадной застройки с большими садовыми квартирами и пентхаусами с роскошной отделкой». Окнин добавляет, что около 30% покупателей в проекте — иностранные резиденты.
«В тех редких случаях, когда происходит развитие нового жилого района рядом с посольством, покупка квартиры является безопасной инвестицией», — утверждает Данос. — «Меры безопасности повышают защищенность жителей, а престиж, сопутствующий дипломатам, гарантирует ликвидность недвижимости и рост стоимости актива по мере развития места».
Эмиратцы прибудут в Герцлию
Недавно стало известно, что промышленную зону Герцлии-Питуах ожидает масштабное обновление, в том числе на фоне планируемого открытия посольства ОАЭ, расширения кампуса Apple и прихода крупных игроков в сфере гостиничного бизнеса. Данос отмечает, что новый план развития района, утвержденный около двух лет назад, в сочетании с будущей линией метро и трамвая, позволит резко увеличить интенсивность застройки.
Улица Гали Тхелет в Герцлии-Питуах, считающаяся самой дорогой улицей в Израиле, где расположен, среди прочего, бывший частный дом посла США, стала символом элитного проживания. По словам Даноса, «посол всегда будет жить в лучшем месте, которое только можно представить, когда деньги не имеют особого значения для государства. Обычно процесс таков, что посол присоединяется к уже дорогому и качественному окружению, и лишь в редких случаях происходит наоборот. В данном случае влияние на цену недвижимости обусловлено самим местоположением в суперпрестижном районе с самыми дорогими виллами вдоль береговой линии».
