Продать или ждать: как «Закон о восстановлении» влияет на стоимость жилья

Масштабные разрушения, вызванные двумя раундами боевых действий против Ирана и «Хезболлы», привели в конце марта к принятию «Закона о восстановлении ущерба от войны путем обновления городов». Документ призван ускорить восстановление целых жилых комплексов, пострадавших в тылу. Главное новшество закона позволяет владельцам квартир выбирать между получением немедленной денежной компенсации в обмен на продажу прав застройщику или участием в ускоренном процессе обновления, по итогам которого они получат новую квартиру в восстановленном здании.

Помимо эмоциональных и логистических трудностей, с которыми сталкиваются семьи, потерявшие жилье, перед владельцами квартир встает серьезный экономический вопрос. Согласно анализу Шмулика Коэна, генерального директора и владельца компании S.K. Real Estate Appraisal, новый механизм может привести к резкому росту стоимости недвижимости — в зависимости от локации потенциал улучшения актива составляет десятки процентов.

«Стоимость квартиры взамен в Араде может вырасти на 50%»

«До недавнего времени возможность владельца продать права застройщику до получения разрешения на строительство была исключительной и касалась преимущественно пожилых жильцов, — поясняет Коэн. — Новый закон позволяет владельцам квартир в комплексах, признанных зоной восстановления по механизму "Пинуй-Бинуй" (снос и застройка), выбирать продажу прав застройщику».

Еще одно важное нововведение, по словам эксперта, — возможность включения в проект соседних зданий, не пострадавших в ходе боевых действий. Это обеспечивает непрерывность планирования и ускоряет реализацию. Кроме того, порог согласия владельцев для начала проекта снижен до 50%, а сроки административных процедур сокращены.

Для оценки потенциала роста стоимости Коэн проанализировал шесть комплексов в разных городах, включая Бат-Ям, Реховот, Рамат-Ган, Бейт-Шемеш, Арад и Петах-Тикву. В расчетах учитывались две альтернативы: немедленная продажа прав (с учетом стоимости новой квартиры и «гранта на выход» в размере около 4 кв. м) и ожидание новой квартиры (минимальная добавка 12 кв. м).

Результаты анализа

В Араде, где стоимость типичной квартиры площадью 80 кв. м составляет около 800 тысяч шекелей, продажа прав застройщику может принести владельцу на 300 тысяч шекелей больше текущей стоимости (рост на 41%). Если же владельцы дождутся завершения строительства, стоимость актива может вырасти до 1,196 миллиона шекелей, что означает скачок на 50%.

В других городах показатели также значительны:

• Бат-Ям: рост стоимости при ожидании новой квартиры составляет около 23% (разница в 520 тысяч шекелей).

• Реховот: рост стоимости достигает 41,5% (разница в 864 тысячи шекелей).

• Рамат-Ган: рост стоимости составляет около 29,4% (разница в 752 тысячи шекелей).

Какая альтернатива предпочтительнее?

На первый взгляд, ожидание новой квартиры выгоднее в среднем на 200 тысяч шекелей. Однако Коэн отмечает, что разница в цене обусловлена увеличением площади жилья (в среднем 92 кв. м против 84 кв. м при немедленной продаже).

«На уровне оценки решение не всегда драматично, — говорит Коэн. — В конечном итоге выбор зависит не только от цифр, но и от личных предпочтений: готовы ли владельцы ждать несколько лет, проживая в арендованном жилье, ради получения более просторной квартиры».

Эксперт подчеркивает, что владельцам следует быть бдительными при оценке стоимости активов: «Поскольку стоимость новых квартир определяет государственный оценщик, важно, чтобы оценщики со стороны владельцев внимательно изучили отчет и при необходимости подготовили возражения, что прямо предусмотрено законом».