Проект метро: что ждет защищенных арендаторов?

Проект метро призван изменить облик Гуш-Дана, но наряду с огромной транспортной пользой он также связан с экспроприацией земель и сносом жилых домов и коммерческих предприятий. Закон о метрополитене устанавливает механизмы компенсации для владельцев экспроприируемых земель и недвижимости, включая возможность получения дополнительного вознаграждения, производного от будущего развития недвижимости. Однако между владельцами недвижимости и государством зачастую находится еще одна группа, статус которой не получил четкого законодательного регулирования: защищенные арендаторы, проживающие в квартирах или ведущие бизнес в зданиях, предназначенных под снос.

Закон о метрополитене не включает уникальный механизм компенсации для защищенных арендаторов и не регулирует систему отношений между ними и владельцами недвижимости. Он фокусируется на компенсации, выплачиваемой за приобретение прав, необходимых для реализации проекта. Поэтому статус защищенных арендаторов продолжает опираться в основном на Закон о защите арендаторов, законы об экспроприации и Закон о планировании и строительстве. Результатом является значительный разрыв: в то время как владельцы земли пользуются механизмами компенсации, адаптированными к проекту метро и его потенциалу развития, закон не устанавливает четко, как будет рассчитываться компенсация, причитающаяся защищенному арендатору, который будет вынужден освободить эту землю.

Не владелец, но обладатель права

Защищенный арендатор не является владельцем недвижимости. Как правило, он также не является участником будущих прав на строительство или предпринимательской прибыли, которая возникнет в результате развития земли. Принятая компенсация для защищенного арендатора в основном базируется на стоимости «ключевых денег». В случае принудительного выселения арендатор может иметь право на полную стоимость «ключевых денег» и даже на дополнительные выплаты. Тем не менее, он не имеет автоматического права на полную стоимость собственности или на часть будущего повышения стоимости недвижимости.

Однако отсутствие права собственности не означает, что право защищенного арендатора не имеет значительной экономической ценности. В судебной практике уже установлено, что для признания права на компенсацию не всегда следует рассматривать только того, кто зарегистрирован как владелец в Табу (земельном кадастре). Необходимо также учитывать экономический интерес в недвижимости и степень ущерба, причиненного тому, кто владеет ею на законных основаниях. Верховный суд ранее признавал, что право защищенного арендатора также заслуживает защиты, подобно праву арендатора или лизингополучателя. Центральный вопрос заключается не обязательно в том, идет ли речь о «чистом» имущественном праве, а в том, какова его экономическая ценность и каков объем ущерба, нанесенного ему.

Сила торга защищенного арендатора

Закон о метрополитене не наделяет владельца особыми полномочиями для выселения защищенного арендатора. Владелец недвижимости, желающий передать государству землю в свободном от арендаторов виде, по-прежнему обязан действовать в соответствии с основаниями для выселения, существующими в общем праве, или достичь экономического соглашения с арендатором. Это может усилить силу торга защищенного арендатора. Владелец недвижимости обычно заинтересован в быстром завершении выселения, чтобы получить компенсацию и реализовать права, предоставляемые ему законом. Однако до тех пор, пока защищенный арендатор владеет недвижимостью на законных основаниях, его невозможно игнорировать.

Какие расходы должна покрывать компенсация?

Наряду с компенсацией за саму недвижимость, владелец экспроприированной недвижимости может иметь право на выплаты в связи с расходами, сопутствующими экспроприации, такими как гонорары адвокатов, налог на покупку, брокерские услуги, расходы на переезд и компенсация за снижение удовольствия от использования недвижимости до момента экспроприации. Однако, когда речь идет о защищенном арендаторе, расходы, возникающие из необходимости найти альтернативную недвижимость и переехать в нее, ложатся на арендатора. Поэтому необходимо предоставить защищенному арендатору пакет компенсации за приобретение альтернативной недвижимости. Когда речь идет о коммерческом помещении, следует также включить расходы на рекламу и налог на прирост капитала, применяемый к «ключевых деньгам».

Решение: увеличенная денежная компенсация

Правильным решением является установление в Законе о метрополитене или в постановлениях, принятых на его основе, четкого механизма компенсации для защищенных арендаторов. Отправной точкой могут быть принципы, применяемые к принудительному выселению согласно Закону о защите арендаторов, но их необходимо адаптировать к экономической реальности и исключительным характеристикам проекта метро. Вместо того чтобы полагаться на устаревшее требование предоставить арендатору альтернативное жилье или помещение в натуре, следует установить увеличенную денежную компенсацию, основанную на принципах принудительного выселения и адаптированную к механизмам компенсации, установленным в Законе о метрополитене.