Процентная ставка, ипотека и цены на квартиры
Какова степень влияния двух снижений процентной ставки на спрос на рынке жилья? Можно ли заметить влияние на ипотеку? И как, несмотря на то что объемы сделок снижаются, объемы ипотек не перестают расти?
После долгих лет нулевой процентной ставки в апреле 2022 года Банк Израиля начал её повышать, и влияние на отрасль недвижимости не заставило себя ждать. Позже война привела к значительному влиянию на эту сферу во всем, что касается объемов сделок, рабочей силы, а также цен. Предположение различных кругов в сфере недвижимости заключалось в том, что как только процентная ставка сменит направление и начнет снижаться, влияние этого шага на рынок будет значительным. Но на сегодняшний день, после двух снижений ставки, смена направления не наступила. Как объясняют это представители отрасли, и каково объяснение того, что несмотря на низкие объемы сделок — объемы ипотек остаются высокими.
«Два последних снижения процентной ставки повлияли в основном на психологическом уровне и меньше на фактическую покупательную способность», — объясняет Арнон Фридман, генеральный директор «Аштром Мегурим». — «В начале года возникло ожидание более быстрого снижения ставки, но геополитические события и расходы на войну замедлили темп. Параллельно и вопреки снижению объема сделок рынок ипотеки продолжает расти. Причина этого кроется в нескольких тенденциях: улучшающие жилищные условия берут промежуточные кредиты вместо того, чтобы немедленно продать свою квартиру, а также растет использование "кредитов от застройщика", которые финансируют девелоперы. Эта модель позволяет покупателям откладывать платежи и пользоваться более низкой процентной ставкой, в то время как банки проводят проверки способности возврата, что снижает риск».
Здесь уместно упомянуть отчет, опубликованный недавно Университетом Райхмана, который выявил, что не менее 40% сделок с новыми квартирами, совершенных в 2025 году, были закрыты в рамках кредитов от застройщика. Речь идет о весьма значительном показателе, который подтверждает слова Фридмана.
Амит Готлиб, вице-президент Ассоциации строителей страны, обеспокоен ситуацией: «Нельзя поддаваться обману мнимой стабильности процентной ставки, рынок находится на пороховой бочке. Хотя мы видели два снижения ставки, для средней молодой пары или застройщика, которому нужно финансировать проект на сотни миллионов, речь идет лишь о косметическом изменении. Война создала облако неопределенности, которое парализует рынок, а правительство — вместо того чтобы разогнать туман, только углубляет его своим бездействием. В то же время общественность продолжает штурмовать ипотеки, несмотря на расходы, потому что понимает, что альтернативы на горизонте нет. Государство обязано немедленно снизить налоговое бремя и вмешаться в цены на землю; без агрессивных шагов Министерства финансов мы увидим, как мечта о квартире становится недостижимой для целого поколения, которое сейчас сражается на фронте».
Дан Мойял, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам в «Шикун у-Бинуй», также касается этого вопроса и объясняет: «Два последних снижения ставки — это прежде всего сигнал рынку о том, что монетарная система фиксирует замедление инфляционного давления и желание поддержать экономическую активность. В жилищном секторе каждое снижение ставки улучшает возможности финансирования домохозяйств, облегчает выплаты по ипотеке и возвращает часть покупателей, которые в последние месяцы "сидели на заборе". Тем не менее, процентная ставка — это лишь часть уравнения. На цены на жилье также влияют предложение земли, темпы начала строительства, стоимость финансирования для застройщиков, цены на сырье и состояние рынка труда. Поэтому не каждое снижение ставки немедленно трансформируется в снижение цен или резкий скачок сделок. Что касается объемов сделок, предполагается, что мы увидим постепенное восстановление, а не "всплеск". Общественность сегодня более расчетлива, глубоко проверяет и принимает решения осторожно. В конечном итоге здоровый рынок — это рынок, где процентная ставка разумна, предложение растет, а потребитель действует уверенно — и именно к этому следует стремиться».
Надав Бриах, маркетолог в компании «Царфати Цви у-Ванав», считает, что снижения ставки недостаточно: «В конечном счете, снижение ставки хотя и немного сняло напряжение в системе, но еще не вернуло нас к рынку со здоровым пульсом. Два последних снижения ставки влили кислород, но не вылечили систему. Они улучшили настроения и облегчили условия финансирования, но не создали существенного изменения в покупательной способности. Поэтому их влияние было в основном психологическим и краткосрочным — это не тот шаг, который создает органический спрос или возвращает естественную цикличность рынка. Чтобы увидеть начало настоящего выздоровления, требуется геополитическая стабильность, которая позволит продолжить снижение ставок. Только тогда можно будет ожидать восстановления на рынке вторичного жилья, возобновления цепочки переезда из квартиры в квартиру и сокращения разрыва, возникшего между сделками, финансированием и реальной способностью домохозяйств продвигаться вперед».
«Рост ипотек — за счет рефинансирования»
Офра Хадад, заместитель генерального директора и совладелица компании «Евро Исраэль», дает дополнительное объяснение росту ипотек, несмотря на низкие объемы сделок: «Два последних снижения ставки определенно способствовали росту спроса, в основном на психологическом уровне: они создают ощущение стабильности и поощряют покупателей возвращаться на рынок в ожидании того, что ставка продолжит снижаться или хотя бы останется на текущем уровне. Рост объемов ипотек не обязательно отражает рост новых сделок — большая часть прироста происходит за счет рефинансирования ипотек. Также в проектах, находящихся на стадии заселения, особенно в тех, что были проданы по акциям финансирования 20/80 или 15/25, только сейчас наступает этап фактического взятия ипотек, и поэтому фиксируется скачок в их количестве».
Ишай Рот, генеральный директор группы «Шоваль Хандаса»: «Что касается объемов ипотек — как известно, в Израиле существует естественный прирост, поэтому спрос всегда будет жестким. К сожалению, снижение ставок совпало с состоянием войны, поэтому влияние было краткосрочным, но мы верим, что это изменится. Тенденция снижения ставки продолжится в том или ином темпе, и люди понимают, что возврат уменьшится в будущем, поэтому мы видим, что они позволяют себе брать высокие ипотеки и использовать акции финансирования от застройщиков. Экономика растет и демонстрирует устойчивость, поэтому, чтобы рынок проснулся, ставка должна продолжать снижаться. Роль правительства — позаботиться о том, чтобы израильтянам не приходилось закладывать свою жизнь ради квартиры, и чтобы рынок жилья снова стал привлекательным для инвесторов. У Израиля есть для этого все условия — естественный прирост, высокий ВВП, культура, освящающая семейственность, и любовь к стране».
Коби Ронен, заместитель генерального директора по маркетингу в «Орон Надлан»: «Мы наблюдаем интересное явление: объемы сделок снижаются, но объемы ипотек продолжают расти. Причина этого кроется в высокой стоимости финансирования: каждая сделка сегодня финансируется более дорогой ипотекой, и поэтому общий объем кредитования фактически растет. Настоящий вызов для рынка находится именно на стороне предложения. Высокая стоимость финансирования наносит ущерб целесообразности новых проектов и сокращает будущее предложение квартир. Когда процентная ставка стабилизируется и сдерживаемый спрос вернется на рынок, он может столкнуться с ограниченным предложением и снова создать давление для роста цен».
«Не обязательно признак укрепления»
В то же время есть те, кто считает, что рост объемов ипотек не предвещает ничего хорошего. Даниэль Лейтнер, генеральный директор «Тамир Фишман Керенот Неэманут», объясняет: «Объемы ипотек продолжают расти, и это не обязательно признак укрепления. Частично это происходит из-за рефинансирования ипотек, частично из-за того, что каждая сделка требует сегодня более высокого финансирования просто из-за уровней цен, а еще одна часть — это завершение сделок, совершенных несколько лет назад. Структуры финансирования, такие как 20/80 и 90/10, фактически создали возможность войти в сделку с низким собственным капиталом в расчете на рост цен. Когда цены перестают расти и даже падают, некоторым покупателям становится трудно завершить сделку, и это начинает выражаться также в значительном росте отмен сделок. Таким образом получается картина, при которой количество сделок снижается, но объем ипотек остается высоким из-за оборота долга, роста среднего размера кредита и реализации прошлых сделок, а не из-за реального восстановления спроса. Наконец, корректировка цен продвигается медленно. Соглашения о финансировании застройщиков с банками не позволяют резкого и быстрого снижения, поэтому корректировка происходит через акции и условия финансирования и меньше через прямое удешевление цены. Есть немало застройщиков, которые продают на уровнях около нулевого отчета, но и там цены все еще не отражают полного возврата к многолетней линии тренда. Резкий рост в период короны на фоне нулевой ставки и агрессивного монетарного расширения еще не сбалансировался, и в конечном итоге, без дополнительной корректировки цен, рынку будет трудно восстановиться».
«Лишь частичная картина»
Рон Ротенберг, финансовый директор группы «Кнаан»: «Два последних снижения ставки являются благой вестью для рынка жилья и знаменуют начало тенденции снижения ставки с ожиданием еще двух снижений в среднесрочной перспективе до уровня ставки 3%-3,5%. Тем не менее, снижение на 0,5% все еще недостаточно драматично, чтобы увидеть значительный выход из кризиса и возврат к пикам, которые мы видели в предыдущие годы; оно символизирует начало тенденции, соответствующей ожиданиям рынка. Безусловно, существует прямая корреляция между снижением процентной ставки и ростом числа сделок. Резкий рост ставки, который мы пережили с 2022 года, удорожил среднюю цену квартиры примерно на четверть миллиона шекелей и тем самым отдалил от мечты о квартире многие семьи. Снижение ставки необходимо для возвращения массы покупателей на рынок. Объемы ипотек продолжают расти по двум основным причинам: первая — рефинансирование существующих ипотек, и вторая — взятие кредитов от застройщика для реализации сделок, приобретенных в прошлом, и нельзя судить по этим данным в одиночку о тенденции на рынке».
В то время как различные источники подтверждают, что изменения в объемах спроса еще нет, есть те, кто рисует несколько иную картину. «Данные рынка по всей видимости указывают на снижение спроса, но речь идет лишь о частичной картине», — так считает Цахи Софрин, председатель совета директоров группы «Софрин». — «Спрос не исчез, а лишь отложен. Покупатели квартир видят тенденцию, начавшуюся с первым снижением ставки, и предпочитают еще немного посидеть на заборе в ожидании дальнейшего улучшения условий финансирования. В последние месяцы мы уже можем идентифицировать явное пробуждение: мы чувствуем и видим более оживленное движение в офисах продаж, к нам поступает больше обращений и есть больше интереса со стороны потенциальных покупателей или инвесторов. Тем не менее, в большинстве случаев эти обращения еще не переводятся в фактические сделки. Причина этого кроется в основном в разрыве между желанием купить и чувством определенности как вокруг процентной ставки, так и вокруг меняющихся условий рынка, в том числе на фоне операции "Рык льва". Это приводит к тому, что рынок сегодня находится в напряжении. Спрос существует и даже усиливается, но ждет момента, когда условия созреют, чтобы превратиться в реальную активность».
Также адвокат Реэм Рацон, генеральный директор компании «Ав-Гад», чувствует, что перемены близки: «Два последних снижения ставки начинают просачиваться на рынок, но не в такой драматичной форме, как многие ожидали. Спрос действительно пробудился на короткое время, но война с Ираном и неопределенность ситуации с безопасностью оставили покупателей на заборе, и общественность все еще ведет себя осторожно и размеренно. Прекращение огня — это возможность проверить, было ли пробуждение на рынке накануне войны мимолетным колебанием или зачатками долгосрочных изменений. В секторе ипотек картина сложнее: с одной стороны, снижение ставок улучшило способность возврата, но объемы ипотек не выросли пропорционально и в том же темпе. Этот разрыв — тревожный звонок для управляющего Банком Израиля, чтобы он снова снизил ставку, и чем раньше, тем лучше. Экономические показатели Израиля свидетельствуют о росте и силе, несмотря на два года войны. Дополнительное снижение ставки, а возможно, даже в большем размере — на полпроцента, станет инъекцией энергии для рынка жилья и высвобождением пузыря сдерживаемого спроса. Это реальный спрос, который не исчез с рынка и только ждет подходящего времени. Я призываю управляющего снизить ставку и освободить экономику».
Идо Фадлон, генеральный директор и совладелец группы «Шпондер Фадлон», добавляет: «В условиях низкой процентной ставки ежемесячные платежи почти всегда снижаются, это простая математика. Но мы все еще находимся в состоянии войны, и часть покупателей, заинтересованных в возвращении на рынок, еще немного ждут на заборе, чтобы увидеть, что произойдет в ближайшие дни. С другой стороны, застройщики, возможно, немного снижают цены, чтобы прокручивать систему, но все еще умудряются продавать квартиры, и я думаю, это поразительно, что экономика умудряется функционировать почти вменяемо, несмотря на ситуацию. Отрасли недвижимости нужна тишина. Общественности нужна тишина, чтобы восстановиться ментально, и я полагаю, что еще одно снижение ставки заново разбудит рынок».
Высокая процентная ставка толкает домохозяйства к аренде
В то время как процентная ставка не влияет существенно на спрос, у текущей реальности есть другие побочные эффекты. Так, например, оценщик недвижимости Эрез Коэн освещает момент, касающийся новых соображений домохозяйств: «Рост процентной ставки и трудности в привлечении собственного капитала для покупки квартиры толкают больше молодых пар и семей на рынок аренды, но многие из них вынуждены идти на компромисс по площади и предпочитать более маленькие и дешевые квартиры. Кроме того, в период войны и неопределенности арендаторы склонны предпочитать маленькие квартиры с МАМАДом (защищенной комнатой), что еще больше усиливает спрос на маленькие квартиры; в центрах городов предложение очень низкое, и это объясняет темп роста цен в этом сегменте».
По словам Рона Новотны, генерального директора сети «Англо-Саксон»: «Мы работаем сегодня на рынке, который находится в замедлении на общенациональном уровне, включая районы спроса. Цены на квартиры все еще высоки и стоимость финансирования высока, поэтому наблюдается более осторожное поведение со стороны покупателей. Наряду с сокращением льгот по финансированию со стороны застройщиков, таких как 20/80, происходит постепенное возвращение на рынок вторичного жилья, который обеспечивает для многих также более высокое чувство стабильности: квартира уже стоит, и нет давления неопределенности сроков, как в новых проектах. В большинстве случаев нет необходимости в значительных дополнительных инвестициях для улучшения объекта, включая кухню, кондиционеры и прочее, которые уже заложены в цену объекта. Люди точно знают, что они получают, и это центральное соображение в период неопределенности. С другой стороны, на стороне продавцов немало сделок совершается по необходимости — чтобы перейти к следующему объекту, дополнить собственный капитал или избежать налогообложения, что создает дефицит времени. Инвесторы же сейчас меньше присутствуют в картине, в том числе из-за более привлекательных альтернатив на рынке капитала».
Алина Гоц, владелица агентства недвижимости, специализирующаяся на Петах-Тикве, Шароне и окрестностях, резюмирует тему: «Последние снижения должны были, по всей видимости, вернуть часть спроса на рынок жилья. Однако на практике операция "Рык льва", а затем эскалация безопасности в противостоянии с Ираном и череда сирен привели к повторному торможению темпов восстановления. Несмотря на рост объемов ипотек, нельзя обязательно сделать вывод об укреплении спроса на покупку квартир. Рынок сегодня находится под глубоким влиянием ситуации с безопасностью, уровня процентной ставки и общественных настроений. Только сочетание стабильности в сфере безопасности наряду с экономическим облегчением изменит картину».
«Разрыв между ожиданиями продавцов и покупательной способностью»
Ипотечные консультанты получают обращения от сомневающейся общественности и пытаются объяснить, что отражается в этих обращениях. По словам Меира Видера, генерального директора «Видер Мишкантот»: «Последние снижения ставки не изменили драматическим образом ежемесячный платеж большинства заемщиков, но они создали значительное изменение в чувстве уверенности. Рынок недвижимости реагирует не только на цифры, но прежде всего на ожидания. Когда общественность фиксирует смену тенденции со стороны Банка Израиля, многие понимают, что это сигнал к окончанию периода монетарного ужесточения. Результат — больше интересующихся, больше проверок осуществимости и больше людей, которые снова садятся с ипотечными консультантами. Но данные о сделках на рынке жилья все еще указывают на снижение, и главная причина этого — разрыв между ожиданиями продавцов и покупательной способностью покупателей. Владельцы квартир не спешат снижать цены, в то время как покупатели, особенно молодые пары, все еще с трудом справляются с высокими платежами».
Видер также касается противоречия между низким уровнем сделок и высокими объемами ипотек: «На первый взгляд, здесь есть противоречие — меньше сделок, но больше ипотек. На практике речь идет о весьма логичном явлении. Во-первых, значительная часть роста объемов ипотек приходится на рефинансирование ипотеки. Даже умеренное снижение ставки может сделать существующий портфель невыгодным и создать экономию в десятки и даже сотни тысяч шекелей на протяжении жизни кредита. Во-вторых, тот, кто совершает сделку сегодня, берет, как правило, более крупную ипотеку», — объясняет Видер. — «Причина этого в том, что цены на квартиры не снизились значительно, и в то же время собственный капитал покупателей истощился за последние годы».
Маор Охана, генеральный директор сети консультаций по ипотеке «Даркену», добавляет: «Многие покупатели интересуются сегодня покупкой новой квартиры, изучают сделки, приходят к ипотечным консультантам и проводят проверки благонадежности перед ипотечными банками, но на местах принятие решения и фактическая покупка занимают гораздо больше времени, чем раньше. Следует также помнить, что во всем, что касается новых квартир, акции финансирования, которые предлагают сегодня подавляющее большинство компаний, нейтрализуют влияние снижения ставки, потому что они позволяют отложить взятие ипотеки и не привязывать её к покупке квартиры. Это также причина того, что мы видим несоответствие между количеством сделок и количеством ипотек. Для многих квартир, проданных с конца 2023 года в рамках акций финансирования, покупатели берут ипотеки только через месяцы или годы после фактической покупки, и поэтому линии тренда количества сделок и количества ипотек больше не ведут себя одинаково».
