Рекордная ипотека на фоне кризиса: почему израильтяне продолжают покупать жилье

2025 год стал рекордным для израильского жилищного строительства: началось возведение более 80 тысяч квартир. Темпы выдачи разрешений и объемы планирования также достигли исторических максимумов, несмотря на серьезные вызовы: войну, дефицит рабочей силы, рост затрат на строительство и высокую процентную ставку. Новые ипотечные кредиты продолжают активно поступать на рынок: в первой трети 2026 года их общая сумма составила около 36,4 млрд шекелей, что соответствует годовому темпу почти в 110 млрд шекелей.

Однако именно здесь кроется главная аномалия жилищного сектора, развивающаяся с 2023 года: на фоне рекордных показателей активности данные о реальных продажах остаются низкими. Возник существенный разрыв между макро- и микропоказателями: при пиковой активности отрасли среднему гражданину становится все труднее приобрести квартиру.

Недвижимость в цифрах

• 375 тысяч шекелей: требуемый собственный капитал при средней ипотеке.

• 1,13 миллиона шекелей: средний размер ипотеки — рекорд всех времен.

• 36 миллиардов шекелей: объем ипотечных кредитов, выданных в первой трети года — рекорд всех времен.

---

«Олл-ин» на родительский дом

Согласно данным Центрального статистического бюро, в 2025 году было продано 90 690 квартир, что на 11,9% меньше, чем в 2024 году; продажи только новых квартир упали на 25,5%. В первые месяцы 2026 года, несмотря на частичное восстановление, цифры остаются низкими.

Анализ Банка Израиля показывает, что в каждом из последних 12 месяцев средняя ипотека превышала миллион шекелей, достигнув в марте исторического максимума в 1,129 млн шекелей. При лимите финансирования в 75% от стоимости квартиры, необходимый собственный капитал составляет около 375 тысяч шекелей. «Покупка квартиры в Израиле стала сложным испытанием», — отмечает Раз Шрайбер, совладелец компании «Инхаус шивук проектим». «Мы видим большую мобилизацию родителей, а молодое поколение стало лучше разбираться в экономике, стараясь эффективнее управлять бюджетом».

Средняя цена квартиры в первом квартале 2026 года составила около 2,333 млн шекелей. Ави Юсупов, заместитель председателя Ассоциации ипотечных консультантов, поясняет: «Для покупки дома стоимостью 2 миллиона шекелей покупателю нужно иметь полмиллиона шекелей собственного капитала. Молодые пары, имея на руках максимум 300 тысяч, вынуждены привлекать родителей, закладывать их недвижимость или переезжать на периферию. На рынке нет реальной альтернативы, поэтому люди делают всё возможное, чтобы купить жилье».

Проблемы под поверхностью

Высокие объемы ипотеки объясняются тем, что почти половина кредитов реализуется поэтапно, а застройщики предлагают агрессивные акции по финансированию. По данным Министерства финансов, в марте четверть сделок была совершена с использованием таких схем, позволяющих отложить взятие основной ипотеки на несколько лет.

Загадкой остается низкий уровень просрочек: при всех трудностях объем кредитов с просрочкой более трех месяцев составляет всего 0,7% от общего портфеля (около 650 млрд шекелей). Тем не менее, с начала войны объем просрочек вырос примерно на 60%. «Мы еще не дошли до краха, но наблюдаем ухудшение», — предупреждает Нофар Яаков, председатель Ассоциации ипотечных консультантов. Она отмечает рост обращений во внебанковские структуры, где процентные ставки нередко достигают двузначных значений.

Аренда не является альтернативой

Ситуация на рынке аренды также остается напряженной: из-за снижения предложения цены на съемное жилье с 7 октября 2023 года выросли на 7%. «Ежемесячный платеж по ипотеке вырос из-за процентной ставки, но аренда не предлагает альтернативы», — говорит Юсупов. Эксперты сходятся во мнении, что ключом к облегчению ситуации станет снижение процентной ставки, которая сейчас составляет 4%. Это позволит снизить ежемесячные выплаты и даст новый импульс рынку, хотя, как предупреждают специалисты, рост спроса может вновь привести к повышению цен на недвижимость.