Рынок недвижимости Дубая в состоянии краха: инвесторы покидают эмират

Посты пользователей из ОАЭ, распространяемые в последние дни в социальных сетях, описывают резкое падение на рынке недвижимости в Дубае и уход иностранных инвесторов из страны. «Вчера виллы и элитные квартиры в центре Дубая предлагались за четверть их стоимости, и я знаю человека, у которого есть квартира, проданная им за 40% от её цены», — написал один пользователь, и другие, как отмечается, также делятся подобным опытом.

Что было в Дубае такого, что сделало его столь привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость до войны, и что произошло сейчас, заставляя десятки международных компаний и миллиардеров бежать оттуда, несмотря на надежду, что война скоро закончится? Доктор Эли Гольдштейн, старший лектор и руководитель направления делового администрирования в Академическом колледже Ашкелона, объясняет, что привлекательность Дубая проистекала не только из самих цен на недвижимость, но и из редкого сочетания экономических и политических условий.

«Дубай, в отличие от Абу-Даби, почти не имеет энергетических ресурсов. Поэтому он построил себя как центр туризма, финансов и авиации. Его аэропорты стали международными хабами, а сам город привлекал туристов, бизнесменов и инвесторов со всего мира», — объясняет он.

Параллельно с этим Эмираты активно действовали для привлечения человеческого и делового капитала. «Там была четкая политика привлечения предпринимателей и компаний — как в сфере хайтека, так и в других областях. Это сочеталось с планами развития устойчивой энергетики и попыткой построить более диверсифицированную экономику, которая не зависит только от нефти».

Вместе с тем, в модели изначально была существенная слабая точка. «Речь идет о государстве с населением около 10 миллионов жителей, но только около двух миллионов являются гражданами. Восемь миллионов — это иностранные рабочие без полных прав, и речь не только об индийцах и пакистанцах, но также об европейцах и израильтянах. Это модель, которая работает до тех пор, пока экономика растет и они востребованы, но она также является источником уязвимости».

Гольдштейн поясняет, что именно на фоне этой структуры Эмиратам удалось в последние годы привлечь широкие слои инвесторов и бизнесменов, в том числе из Израиля и Европы. «Очень многие израильтяне, а также европейцы прибыли туда не только из-за самой недвижимости, но и из-за сопутствующих условий. Было ощущение абсолютной стабильности, места, где можно вести дела без шума и без рисков».

По его словам, одним из центральных факторов было чувство личной безопасности и управляемости. «Речь идет о государстве с почти нулевой преступностью. Это то, что трудно понять со стороны. Там очень жесткое правоприменение, всё снимается и документируется, и сдерживание очень высокое. Люди чувствовали, что могут действовать там без опасений, как в деловом, так и в личном плане».

Наряду с этим он отмечает прямые экономические преимущества. «Налогообложение очень низкое, особенно для бизнесменов. Существует также государственная поддержка для тех, кто переносит деятельность в Эмираты. С точки зрения инвесторов, это редкое сочетание очень удобной деловой среды с почти нулевым риском, по крайней мере, как это воспринималось до недавнего времени».

Еще одним фактором была способность Эмиратов действовать на международной арене, не выбирая сторону. «Им удавалось поддерживать связи со всеми: и с Западом, и с Россией, и с Ираном. Это давало ощущение, что они умеют лавировать между силами и что именно благодаря этому они защищены; премия за риск там была ничтожной».

Однако, по его словам, последние события — это не просто точечное потрясение, а глубокое изменение в восприятии, на котором держалась вся модель. «Большой вопрос не в том, когда закончится война, а в том, выживет ли сегодняшний Иран. Если да, то у модели Объединенных Арабских Эмиратов, какой она была до конца февраля, больше нет права на существование. Это не сможет продолжаться».

В таком сценарии, объясняет он, страны Залива будут вынуждены сменить курс. «Они фактически станут вассалами под иранским влиянием, не обязательно официально, но в экономическом и стратегическом смысле. Они не смогут действовать против него. Им придется подстраиваться, и это полностью меняет всю историю».

С другой стороны, он представляет и иную возможность, но подчеркивает, что речь идет о долгом и неопределенном процессе. «Если Иран не выживет в нынешнем формате, если он перейдет к более слабой модели, такой как Венесуэла, тогда можно будет попытаться вернуться к тому, что было. Но это будет очень медленное возвращение, если оно вообще произойдет».

То есть, в отличие от всего остального мира, который только и ждет окончания войны, чтобы вернуться к рутине, не слишком заботясь о личности победителя, иностранные инвесторы в ОАЭ понимают, что без падения режима — вещи, которая вовсе не гарантирована — того, что было, больше не будет.

И поскольку рынок недвижимости в Дубае в значительной степени опирается на спрос иностранных инвесторов, в тот момент, когда эти самые инвесторы начали уходить или даже просто выжидать в стороне, цены отреагировали полным крахом.