Рынок недвижимости: эксперты прогнозируют рост спроса на периферии и стабилизацию цен
Ведущие эксперты отрасли обсудили будущее израильского рынка жилья, отметив потенциал периферийных районов и необходимость развития долгосрочной аренды. По их оценкам, несмотря на текущую неопределенность, спрос на покупку квартир начнет восстанавливаться по мере улучшения ситуации в сфере безопасности и снижения процентных ставок.
«Я определенно настроен позитивно в отношении периферии», — заявил Ури Паз, основатель и генеральный директор «Михлоль Мимун», на конференции «Делаем лонг на Израиль», организованной изданием «Глобс». В дискуссии также приняли участие Барак Бенски, заместитель генерального директора и руководитель инвестиционного подразделения в «Клаль Битуах ве-Финансим», и Ронит Эшед Леви, генеральный директор «Африка Исраэль Мегурим». Беседу вел заместитель редактора «Глобс» Дрор Мармор.
По словам Паза, «видение Бен-Гуриона воплощается в жизнь. Двадцать лет назад все говорили, что периферия пустеет, но произошел разворот. Наблюдается усиление Офакима, Сдерота, Нетивота. Это только начало, там еще есть запас квартир по более доступной цене. Транспортная доступность улучшается, несмотря на существующие пробки».
Ронит Эшед Леви, генеральный директор «Африка Исраэль Мегурим», подтвердила, что возможности сейчас сосредоточены за пределами Гуш-Дана. Она отметила: «Мы работаем по всей стране. Самый широкий слой населения в Израиле ориентирован на покупку квартир стоимостью до 3 миллионов шекелей. Люди готовы ехать в Хайфу или Ашдод. Однако для успешного строительства необходимо, чтобы местные власти обеспечивали качественное развитие инфраструктуры. Мы внимательно следим за регионами, которые получат бюджетную поддержку после войны».
Перестанут ли цены на жилье падать?
Согласно данным Центрального статистического бюро (ЦСБ), за последний год цены на жилье снизились на 1,7%, а на новые квартиры — почти на 4%. Тем не менее Барак Бенски полагает, что падение цен прекратится. «Мы верим в рынок жилой недвижимости и в селективный выбор проектов по прибыльности. Сейчас мы входим в качестве партнеров в проекты с такими компаниями, как «Бони ха-Тихон», «Минарав» и «Аура»», — пояснил он.
Бенски добавил, что в краткосрочной перспективе на рынок давят избыточное предложение, высокие объемы начала строительства (около 80 тысяч квартир), процентные ставки и последствия войны. «Однако в долгосрочной перспективе виден устойчивый спрос наряду со снижением процентных ставок и сильным рынком труда. Это приведет к очищению рынка, стабилизации и, возможно, возобновлению роста цен», — подчеркнул он.
Эшед Леви отметила, что «Африка Исраэль» уже распродала все квартиры, запланированные на 2026 год, и 22% квартир на 2027 год. «Я продаю на 4–5 лет вперед. Спрос в Израиле, подпитываемый демографией и волнами репатриации, огромен. Ключ к возвращению покупательской активности лежит в психологии и определенности для резервистов», — добавила она.
Ури Паз согласился с коллегами: «Существует скрытый спрос, например, со стороны резервистов и пожилых людей, улучшающих жилищные условия. Я думаю, что спрос вот-вот прорвется. По мере устранения неопределенности мы увидим восстановление продаж».
Рынок аренды: ожидается рост цен
Эксперты сошлись во мнении, что цены на аренду продолжат расти. За последний год стоимость по новым контрактам увеличилась на 6%, а по продлеваемым — на 2,5%.
Бенски отметил, что при текущей ставке в 4% модель доходной аренды сталкивается с трудностями из-за налогообложения и низкой доходности (2,5–4,5% брутто). «Когда ставка снизится, модель снова станет экономически эффективной. Сегодня землю под аренду покупают за 30% от прежних цен, что делает этот бизнес более актуальным», — пояснил он.
Паз подчеркнул важность институциональной аренды: «Израилю необходимо это решение. 30% населения не могут или не хотят покупать квартиру, но большинство предложений на рынке — это краткосрочная аренда у частных лиц. Нам нужны десятки тысяч единиц жилья в районах спроса для долгосрочной аренды, как это принято в США и Европе».
Конкуренция в сфере внебанковского кредитования
Обсуждая рынок внебанковского кредитования, Паз отметил, что он стимулирует конкуренцию, но требует осторожности. «Мы выбираем проекты методом «черри-пикинга». Есть много компаний, ищущих финансирование, и для большинства из них найдется решение — либо через дорогой долг, либо через привлечение капитала», — сказал он.
Бенски добавил: «Рынок внебанковского кредитования стал агрессивным, маржа снизилась. Банки начали финансировать внебанковские компании, что усилило конкуренцию. Это позволяет продвигать строительство, которое в обычное время могло бы застопориться, особенно в сфере городского обновления».
Полное раскрытие информации: конференция проводится при сотрудничестве с «Клаль Битуах». При поддержке: банк ONE ZERO, «Кистоун» и «Данаэль».
