Рынок недвижимости в Маалоте: квартира без МАМАДа продана за 560 тысяч шекелей
В Маалот-Таршихе зафиксирована сделка по продаже 2,5-комнатной квартиры без защищенной комнаты за 560 тысяч шекелей. Цена объекта оказалась на 10% ниже рыночной, что отражает текущие опасения инвесторов на фоне продолжающейся войны.
Сделка: На улице Маале Хасон в Маалот-Таршихе была продана 2,5-комнатная квартира площадью 50 кв. м без защищенной комнаты (МАМАД) за 560 тысяч шекелей.
Здание: Речь идет о трехэтажном панельном доме типа «ракевет» с тремя подъездами и 17 квартирами, построенном около 60 лет назад в старом центре города. Большинство квартир имеют зарегистрированную площадь 38–43 кв. м. В совершенных сделках указываются большие площади, что обусловлено замерами, проведенными муниципалитетом для сбора арноны.
Здание участвовало в проекте реабилитации кварталов, и его внешний вид выглядит хорошо. Этаж на колоннах был закрыт и превращен в кладовые — элемент, который почти не встречается в домах типа «ракевет». Также был благоустроен прилегающий двор.
С точки зрения цен, похоже, что начало десятилетия было пиковым периодом для здания: в конце 2022 года квартира на третьем этаже, площадью примерно на 3 кв. м больше, была приобретена за 650 тысяч шекелей.
Операция «Железные мечи» ударила по рынку квартир в Маалоте, и в этом здании это нашло отражение в двух сделках с начала прошлого года. В январе прошлого года квартира такой же площади на втором этаже, но в другом подъезде, была продана за 600 тысяч шекелей; в апреле прошлого года «идентичный близнец» анализируемой квартиры, расположенный дверью напротив, был приобретен за 620 тысяч шекелей. Эти две сделки могут свидетельствовать о состоянии рынка в здании в прошлом году.
Рынок в Маалоте: Мы проверили два типа квартир: старые квартиры в типовой застройке и новые 4-комнатные квартиры. Что касается старых, можно найти широкий диапазон цен, что, по всей видимости, связано с различиями в их физическом состоянии. В 2020 году средняя цена таких квартир, расположенных в основном в центре города, достигала около 350 тысяч шекелей, а в прошлом году она достигла 615 тысяч шекелей. Можно предположить, что за этот сегмент рынка отвечают в основном инвесторы.
Напротив, когда речь идет о квартирах в новостройках, приобретенных на свободном рынке, цены на квартиры, которые в 2020 году достигали уровней 1,05–1,1 млн шекелей, в прошлом году достигли в среднем около 1,5 млн шекелей.
Слова маклера: «С момента начала войны город закрылся. Нет бизнеса, нет недвижимости и нет ничего», — говорит Меир Амсалем из агентства недвижимости Маалота, совершивший сделку. «Цены на квартиры в центре города сильно упали, с уровней, достигавших 700 тысяч шекелей, до уровней нынешней сделки. Проблема в том, что эти квартиры не защищены, и это критический фактор — вы не увидите, например, молодые пары, ищущие такие квартиры. Единственные, кто искал, это инвесторы, но их отпугивает низкая доходность и высокое налогообложение, поэтому они практически отсутствуют на рынке.
Эта сделка была совершена около полутора месяцев назад именно между двумя инвесторами: продавец — инвестор, а покупатель — молодой инвестор, который получил вместе с квартирой арендатора и ежемесячную арендную плату в размере 1500 шекелей. Это доходность 3%, которая хоть и не высока, но покупатель смотрит вперед, так как в здании в будущем будет реализован проект «Пинуй-бинуй» (снос и застройка), и это на основании рамочного соглашения, которое Земельное управление Израиля подписало с муниципалитетом. Поэтому я думаю, что он совершил хорошую сделку».
В сухом остатке: Цена отражает падение стоимости примерно на 10% для незащищенной квартиры в приграничном городе, жителям которого выделено 15 секунд, чтобы добраться до защищенного пространства. Пока нет массива сделок, по которому можно было бы судить о будущих ожиданиях повышения стоимости — например, реализации планов «Пинуй-бинуй» или ожидания роста стоимости, который придет от лучшего чувства безопасности, которое жители города ощутят в будущем.
Возможно, инвестор, продавший квартиру, хотел зафиксировать убытки, так как почувствовал, что спрос на его объект падает вследствие операции «Железные мечи», и опасался, что стоимость квартиры в будущем упадет еще сильнее. Инвестор, вошедший в сделку, по всей видимости, рассчитывал на то, что ситуация с безопасностью в городе улучшится и в нем будет реализован план «Пинуй-бинуй». Ясно одно: текущая доходность квартиры низка, но изначально не похоже, что новый инвестор рассчитывал на нее, а скорее на шанс, что цена квартиры вырастет.
По нашему мнению, целесообразность сделки во многом зависит от результатов войны.
