Рынок офисной недвижимости: кто заполнит 700 тысяч квадратных метров?
Волна увольнений в хайтеке провоцирует освобождение значительных офисных площадей на фоне рекордного роста предложения. В то время как Тель-Авив сохраняет высокий спрос, в соседних городах новые бизнес-центры сталкиваются с трудностями при поиске арендаторов.
Волна увольнений в сфере хайтека наносит удар по рынку коммерческой недвижимости: сокращение штатов в масштабах сотен и тысяч сотрудников ведет к быстрому освобождению обширных офисных пространств. Эта тенденция развивается параллельно с продолжающимся ростом предложения площадей в центральном регионе и за его пределами, что частично обусловлено стремлением местных властей к созданию объектов, приносящих доход от муниципального налога (арноны).
Эяль Замир, генеральный директор компании Avison Young Israel, отмечает, что недавние сокращения — это лишь начало, и дальнейшая оптимизация бизнеса неизбежно отразится на рынке. По его словам, при расчете около 12 кв. м на одного работника увольнение тысячи сотрудников означает возвращение десятков тысяч квадратных метров на рынок.
Главный вызов для отрасли заключается в избытке предложения. «Уже сегодня мы видим немало новых офисных зданий, которые стоят пустыми или полупустыми — в Бней-Браке (BBC), Ор-Йехуде и даже в Тель-Авиве. Кроме того, в ближайшие пять лет на рынок поступит еще около 600–700 тысяч кв. м офисных площадей», — поясняет Замир.
Низкая заполняемость за пределами Тель-Авива
Данные консалтинговой компании Colliers Israel указывают на резкий разрыв между заполняемостью в центре Тель-Авива и в деловых хабах за его пределами. Если на центральных магистралях Тель-Авива показатели близки к 100%, то по мере удаления от города уровень заселения падает.
Так, в районе Кирьят-Арье (Петах-Тиква) заполняемость составляет около 88%, в Бней-Браке — около 85%, в новой промышленной зоне Ришон-ле-Циона — около 84%. В комплексе «Митхам ха-1000» в Ришон-ле-Ционе этот показатель составляет около 77%, а в Холоне падает до 76%.
Финансовые отчеты компаний коммерческой недвижимости подтверждают эту картину. В башне «Милления» компании «Прашковски» и в башне комплекса «Митхам ха-1000» в западном Ришон-ле-Ционе уровень заполняемости по состоянию на первый квартал 2026 года составил всего 52%. В башне «Кампус Холон» (компания «Амот») показатель на конец 2025 года достиг 55%.
Башня THE PARK (компании «Элайд» и «Амот») на границе Бней-Брака и Тель-Авива также испытывает сложности с поиском арендаторов офисных помещений. Аналогичная ситуация наблюдается в башне BBC Central в Бней-Браке.
В компании «Амот» отметили, что общая заполняемость офисов в первом квартале составила 84,3% против 86,7% в 2025 году. Эксперты компании указывают на тенденцию «Quality to Flight»: арендаторы стремятся в современные здания в прайм-локациях, в то время как вторичные рынки (Петах-Тиква, Бней-Брак, Холон) сталкиваются с трудностями при сдаче объектов и индексации арендной платы.
Ценовой разрыв и перспективы
Цахи Агаси, владелец компании «770 офисов в Тель-Авиве», указывает на существенную разницу в стоимости аренды. В новых башнях Тель-Авива цена варьируется от 120 до 170 шекелей за кв. м, в Гиватаиме — 110–145 шекелей, в Бней-Браке — 75–105 шекелей, а в Холоне — 65–85 шекелей за кв. м.
Сарит Ицхаков, генеральный директор Colliers Israel, полагает, что развитие сети легкорельсового транспорта поможет выровнять спрос. «По мере сокращения предложения в районах спроса происходит перетекание арендаторов в соседние локации, которые ранее считались менее востребованными», — отмечает она.
Интригующим остается вопрос, затронет ли волна увольнений премиальный сегмент Тель-Авива. В башнях Beyond на стыке Тель-Авива и Гиватаима на данный момент подписаны договоры лишь на 48% площадей, а в башне TOHA 2 — на 43%. При этом крупные игроки, такие как Google, освобождают текущие офисы, а их преемники пока не определены.
Тем не менее, эксперты сохраняют оптимизм в отношении Тель-Авива. «У нас десятки клиентов в списке ожидания, — утверждает Агаси. — Даже с учетом увольнений, в Израиле работают более 9 000 стартапов, стремящихся разместиться в сердце города». Дополнительным фактором поддержки рынка выступают оборонные компании, такие как «Элбит» и «Рафаэль», которые активно расширяют свои офисные площади по всей стране.
