Рынок внебанковской ипотеки: новые игроки и потенциал роста

В 2025 году объем ипотек, выданных банковскими корпорациями, достиг 106 миллиардов шекелей по сравнению с 93 миллиардами в 2024 году. По состоянию на сентябрь 2025 года остаток задолженности по жилью в экономике составил около 644 миллиардов шекелей. Согласно данным Банка Израиля, около 96% этого объема приходится на банковский сектор, при этом среднегодовой темп роста рынка за последние три года составил около 6%.

Эти данные приводит компания «Мимон Яшир», крупнейший игрок на рынке внебанковского ипотечного кредитования, в своем итоговом отчете за 2025 год. Потенциал этого сегмента привлекает все больше компаний, стремящихся занять свою нишу. Недавно о выходе на рынок объявили такие структуры, как Рами Леви совместно с «Хахшара Битуах», группа «Шломо» и «Фрисби» от «Карассо».

Регуляторный арбитраж как драйвер роста

Мотти Цитрин, заместитель генерального директора рейтингового агентства «Мидрог», отмечает: «Существует значительный потенциал для роста на этом рынке, обусловленный регуляторным арбитражем по сравнению с банковской системой, а также наличием заемщиков с более низким собственным капиталом, которые не проходят банковский андеррайтинг». Внебанковские структуры не ограничены жесткими требованиями по кредитному плечу (LTV) для вторых квартир или лимитами по ежемесячному возврату (PTI), что позволяет им привлекать более широкую аудиторию.

---

Текущая ситуация: внебанковский кредит составляет менее 5% рынка

Несмотря на активность новых игроков, их доля остается незначительной — менее 5% рынка. Группа «Лузон», создавшая совместную компанию с «Нави Груп», подчеркивает, что внебанковское кредитование жилья рассматривается как сфера с низким уровнем ожидаемых убытков по сравнению с потребительским или деловым кредитованием. Для сравнения, в других странах доля внебанковского финансирования жилья существенно выше, что указывает на долгосрочный потенциал израильского рынка.

По данным Банка Израиля, общая задолженность домохозяйств по ипотекам на декабрь 2025 года составила 653 миллиарда шекелей. При этом большая часть капитала, используемого внебанковскими компаниями, по-прежнему поступает от крупных банков. Это создает парадоксальную ситуацию: банки остаются ключевым источником фондирования для своих конкурентов, фактически дистанцируясь от рисков прямого кредитования.

Статистика ставок и перспективы

Разрыв в стоимости кредитов остается заметным:

• Средняя процентная ставка, привязанная к индексу, в крупных банках (февраль 2026 года): 3,48%.

• Средняя процентная ставка, привязанная к индексу, в «Мимон Яшир» (2025 год): 7,84%.

Хотя внебанковские кредиты обходятся дороже, конкуренция внутри сектора уже приводит к постепенному снижению ставок. Тем не менее, высокая стоимость заемных средств и общая экономическая неопределенность, связанная с войной в Иране, остаются главными барьерами для массового перехода клиентов из банков в альтернативные структуры. Эксперты сходятся во мнении, что для достижения условий, сопоставимых с банковскими, рынку потребуется время на созревание и подтверждение качества своих моделей управления рисками.