Зарубежная недвижимость под ударом: инвесторы SDB теряют миллионы

В течение многих лет инвестиции в зарубежную недвижимость преподносились израильтянам как возможность получить более высокую доходность по сравнению с местным рынком. Однако формула, на которой строилась эта модель, кардинально изменилась: процентные ставки взлетели, расходы на финансирование выросли, стоимость объектов снизилась, а рефинансирование долга стало сложнейшей задачей. Теперь последствия обрушиваются непосредственно на частных инвесторов.

Одной из крупнейших компаний Израиля в сфере частных инвестиций в зарубежную недвижимость является SDB. Как следует из расследования газеты «Калькалист», несколько проектов, в которые вложились ее клиенты, столкнулись с процедурами банкротства, внешним управлением или острым дефицитом ликвидности. В четырех британских объектах SDB, по которым удалось обнаружить публичные цены покупки и реализации, разница уже исчисляется десятками миллионов фунтов стерлингов, наглядно демонстрируя, как изменение условий финансирования может превратить привлекательную инвестицию в ловушку убытков.

В предыдущее десятилетие и в начале текущего израильские инвестиционные компании массово устремлялись на рынки недвижимости за рубежом, полагая, что в США и Великобритании можно найти сделки с более высокой доходностью, чем на родине. Годами эта модель питалась дешевыми деньгами, но ситуация изменилась. В начале 2022 года ставка ФРС находилась в диапазоне 0–0,25%, однако примерно за полтора года она подскочила до 5,25–5,5%. Этот скачок коренным образом перекроил экономику сделок с недвижимостью, завязанных на заемные средства.

Финансовый кризис на британском рынке

Как сообщал «Калькалист» в последние недели, некоторые инвестиции, которые израильские компании продвигали среди частных инвесторов, оказались крайне чувствительны к росту ставок, падению стоимости активов и трудностям с рефинансированием. В ряде случаев риски уже реализовались вплоть до полной потери вложенного капитала. Компания SDB, управляющая портфелем недвижимости стоимостью более 1 миллиарда долларов в США, Великобритании и Испании с привлечением 1 700 инвесторов, сегодня переживает этот кризис. Во главе компании стоят соучредители и совместные генеральные директора Шрулик Ханох и Дан Либерман.

За последние два года часть проектов, в которые инвестировали их клиенты, оказалась под угрозой принудительной продажи, назначения внешних управляющих или жесткого дефицита наличности. Так, крупнейший проект компании в северном Лондоне — торговый центр The Spires с десятками магазинов — был приобретен в 2021 году за 28 миллионов фунтов стерлингов (около 126 миллионов шекелей по тогдашнему курсу). 30 марта этого года в управляющую компанию были назначены специальные администраторы. Согласно публичным реестрам, у компании имелось несколько активных обременений в пользу финансовых корпораций. Назначение управляющих произошло из-за неспособности обслуживать долг на фоне высоких расходов по финансированию. Местный девелопер проекта, компания BYM Capital, также ушла в неплатежеспособность еще в 2023 году.

Другой показатель состояния инвесторов SDB — объект Riverview, проданный в прошлом году за 9,25 миллиона фунтов. Проект предполагал переделку двух офисных зданий в жилые, однако актив перешел к банку-ресиверу после того, как застройщики перестали выполнять платежные обязательства. Продажа принесла около 8,65 миллиона фунтов банку «Мизрахи Тфахот» в качестве обеспеченного кредитора, в то время как остальные инвесторы, зашедшие через SDB, остались ни с чем.

Американские активы и общая напряженность в секторе

Один из ключевых проектов SDB — торговый центр Treaty Centre в Лондоне, приобретенный в 2022 году за 46 миллионов фунтов стерлингов (более 200 миллионов шекелей на момент покупки) с использованием кредита на 31 миллион фунтов, также перешел к процедуре взыскания со стороны кредитора на фоне краха девелопера BYM и дорогих заемных средств. Не обошли стороной проблемы и проект Astral Towers: согласно британским реестрам, объект был куплен в апреле 2021 года за 11 миллионов фунтов, а продан в апреле 2025 года всего за 4,5 миллиона фунтов, потеряв в цене около 59%.

В общей сложности закупочные или ликвидационные цены по упомянутым четырем объектам составляют около 110 миллионов фунтов стерлингов (почти 440 миллионов шекелей по текущему курсу). К британским проектам добавляется манхэттенский проект SDB на Манхэттене — East 101, 34-квартирный жилой дом, приобретенный за 12,5 миллиона долларов. Согласно отчету компании, в первом квартале этого года проект столкнулся с кассовым разрывом из-за высоких расходов на содержание, перестал соответствовать требованиям кредитора по покрытию долга и был выставлен на продажу на условиях, которые могут «привести к частичной или полной потере средств инвесторов».

Совокупный объем активов компании SDB, находящихся под жестким коммерческим давлением и риском, достигает почти полумиллиарда шекелей.

Хотя SDB является крупным игроком с историей из 86 успешных выходов из проектов и 158 реализованных начинаний, столь масштабное скопление проблемных активов не выглядит рядовым событием. По словам одного из инвесторов, общавшихся с «Калькалистом», SDB предложила ряду клиентов подписать отказ от определенных претензий в обмен на право участвовать в будущих прибылях по другим проектам, если таковые появятся. Часть пострадавших согласилась, однако другие намерены организовать юридическую защиту своих прав.

Проблема не ограничивается только SDB. Трудные времена переживает и «Алькра Надан» (Electra Real Estate), один из крупнейших институциональных игроков на рынке инвестиций в недвижимость США. За четыре года акционерная стоимость компании резко снизилась. Аналогичные кризисы в последние месяцы вскрылись в компаниях Relico и Volore, где американские банки инициировали процедуры взыскания и описи нескольких крупных объектов коммерческой и жилой недвижимости.