Сделка с недвижимостью в Неве-Цедеке: участок продан за 13 млн шекелей после полутора лет переговоров

В тель-авивском районе Неве-Цедек продан земельный участок площадью 178 кв. м за 13 миллионов шекелей. Переговоры по объекту продолжались около полутора лет, а финальное подписание документов состоялось на второй день операции «Рев льва».

Район Неве-Цедек характеризуется разделением на множество мелких участков площадью от нескольких десятков до 600 кв. м. Небольшие наделы расположены в узких переулках, тогда как более крупные объекты сосредоточены вдоль центральных осей, в частности, на улице Шабази. Высокая плотность застройки в сочетании со строгими планировочными требованиями создает существенные сложности для владельцев земли.

Генеральный план Тель-Авива ТА/5000 классифицирует Неве-Цедек как зону малоэтажной городской застройки. Действующим базовым документом остается план «Район Неве-Цедек — Шабази» от 1990 года, направленный на сохранение архитектурного облика через регламентацию ремонта, расширения зданий и нового строительства. Хотя срок действия плана истек, он продолжает применяться в текущей редакции.

Район считается одним из самых дорогих в Тель-Авиве: стоимость застроенной площади начинается от 80 тысяч шекелей за кв. м, нередко превышая порог в 100 тысяч шекелей для эксклюзивных объектов. Рыночная стоимость земли под застройку достигает около 40 тысяч шекелей за кв. м. Сделки с особняками здесь редки, так как большинство домов возводятся частными владельцами на приобретенных старых участках для собственного проживания.

Специфика района допускает «нулевую линию застройки», при которой соседние здания соприкасаются, однако это требует согласия владельцев смежных участков. В отсутствие такого соглашения здание должно отступать на 2,5 метра от границы, что существенно сокращает полезную площадь и снижает рыночную стоимость объекта на миллионы шекелей. В связи с этим каждый участок требует индивидуальной проверки планировочных условий.

Проданный участок относится к средним по масштабам района. Согласно градостроительным планам, на нем допустимо возведение двух жилых единиц на двух этажах с мансардой над подвалом общей площадью около 500 кв. м. При отсутствии планировочных препятствий и согласии соседей на нулевую линию застройки стоимость такого участка могла бы достигать 17–20 миллионов шекелей.

Однако текущая рыночная конъюнктура, включающая рост затрат на строительство и общую экономическую неопределенность, оказала давление на цены. Итоговая сумма сделки в 13 миллионов шекелей отражает наличие планировочных ограничений, выявленных в ходе проверок.

Оценщик недвижимости Надав Харпаз, владелец компании «Н.Д.Л. Иזמות надлан», выступивший посредником в сделке, пояснил, что цена была скорректирована из-за отказа одного из соседей разрешить примыкание нового дома к его строению. Лишь благодаря работе архитектора, нанятого покупателями, удалось найти проектное решение, соответствующее требованиям и правилам планирования.

«Речь идет о суперсложной и непростой сделке с недвижимостью, подписанной в первый рабочий день операции „Рев льва“», — говорит Харпаз. — «Это сделка, которая находилась в процессе около полутора лет. Продавцы хотели реализовать свои права на участок, в то время как покупатели видели в участке огромный потенциал для строительства дома своей мечты в Неве-Цедеке.»

Запас свободных земель в Неве-Цедеке крайне ограничен, а планировочные ограничения на данном участке сократили объем прав на застройку. Тем не менее, учитывая текущие условия — затяжную войну, высокие затраты на строительство и дорогое финансирование, — сделка представляется сбалансированной как для продавцов, так и для покупателей.