Слон на весах банков: как долго можно прокручивать долги по недвижимости
Ограничение зарплат топ-менеджеров банков истребило управленцев, работающих десятилетиями, и ограничило их мышление краткосрочной перспективой, из-за чего акцент делается на процентах, пока реальный долг растет. Когда акции недвижимости и банков падают на бирже синхронно, рынок начинает осознавать, что они находятся в одной лодке.
Один из самых интригующих вопросов на рынке недвижимости заключается в том, до каких пор банки будут позволять компаниям «прокручивать» долги. Еще одна отсрочка по выплате процентов, еще один отказ от промежуточных этапов при выдаче кредита — и так далее. Когда-то должен наступить момент, когда кредитору выгоднее остановиться, потому что яма становится только глубже. Если проект нерентабелен — а сегодня таких очень много — лучше сократить убытки. Безусловно, это актуально, пока залоги имеют ценность и пока на рынок не выбрасывается огромное количество товара, запускающее гигантский снежный ком.
Лучший пример последних лет — решение банка «Леуми» от ноября 2023 года. В те дни «Леуми» был самым агрессивным банком в предоставлении кредитов девелоперам, пока не решил внезапно остановить деятельность компании «Ханан Мор». Банк потребовал немедленного погашения кредитов, выданных на покупку земельных участков на въезде в Хайфу и в районе Сде-Дов в Тель-Авиве, а остальное — история. В обращении в суд с просьбой о назначении конкурсного управляющего представители банка тогда указали, что ходатайство было подано «только после того, как исчерпаны все возможности, и принимая во внимание ненадлежащее поведение компании и ее представителей, во главе с Хананом Мором, в течение длительного периода времени».
С тех пор прошло более двух с половиной лет. Продажи квартир не восстановились, затраты на реализацию только росли, и остается вопрос: как так вышло, что «Ханан Мор» — это почти исключение, которое не подтверждает правило? Почему так много девелоперов не показывают продаж и тянут огромные кредиты, но всем удобно делать вид, что мир идет своим чередом? А как насчет остальных, в отношении которых «исчерпаны все возможности»?
Банк не хочет признавать убыток
Простое объяснение заключается в том, что банк не хочет признавать убыток. Пока проект жив, пусть даже на аппарате искусственного жизнеобеспечения, кредит не списывается. Максимум — предоставляется «грейс» по процентам, долг определяется как рискованный, но сохраняется надежда, что завтра будет лучше и покупатели вернутся.
Кроме того, как ни парадоксально, ответ может крыться в изменении стимулов в банковской системе. Прежде всего, это касается законодательного ограничения зарплат банкиров, принятого ровно десять лет назад. Не то чтобы нужно жалеть руководителей банков, которые с тех пор зарабатывают около 3,5 миллионов шекелей в год, но с одним фактом трудно спорить: это ограничение создало высокую текучесть кадров. Больше нет легендарных руководителей, которые выживают годами, а иногда и десятилетиями во главе банка.
Если речь идет о должности на несколько лет, трамплине, нацеленном на следующую работу, то мышление руководителей может быть направлено в основном на краткосрочную и среднесрочную перспективу. Главное, чтобы проценты продолжали капать как часы, ведь к моменту погашения основной суммы их, вероятно, здесь уже не будет.
Более того: когда девелопер попадает в затруднительное положение, можно немного повысить ему процентную ставку — поведение, ожидаемое при оценке соотношения доходности к риску. То есть в краткосрочной перспективе прибыль только растет, когда риск увеличивается.
Главное, что проценты поступают вовремя
Тем временем кредит растет, и прибыль банков растет соответственно. В 2025 году балансовый кредит сектору строительства и недвижимости в банках вырос на 14% до 366 миллиардов шекелей. В Банке Израиля отметили, что рост объясняется в основном резким увеличением — на 40% — денежного кредита на финансирование проектов сопровождения жилищного строительства. Это происходит на фоне роста потребностей девелоперов в финансировании, «в том числе из-за замедления количества сделок и акций по стимулированию покупки квартир, которые в некоторых случаях включают значительную отсрочку платежей».
На другой стороне уравнения продолжают расти и ипотечные кредиты. Общий объем ипотеки израильтян достиг в мае 660 миллиардов шекелей по сравнению с 415 миллиардами шекелей 5 лет назад. Генеральный директор «Мизрахи Тфахот» Моше Лари оценил в последние дни, что «2026 год мы закончим с объемом ипотеки от 110 до 120 миллиардов шекелей по сравнению со 106 миллиардами шекелей, которые выдала банковская система в 2025 году». Когда речь идет о кредитах на 20 или 30 лет, главное, что проценты поступают вовремя, а если нужно, их растягивают еще на несколько лет.
Прибыль банков феноменальна в основном из-за процентов
Именно это и произошло в последние годы. Процентная ставка в экономике выросла, и прибыль банков стала феноменальной. Параллельно игнорируется тот факт, что рост процентной ставки означает гораздо большие трудности для заемщиков в вопросе выживания и возврата кредитов. Пока это произойдет, «падишах или ишак уже умрут».
Если только эта гигантская машина не столкнется с трудностями в продолжении несения монстра долга еще раньше.
Возможно, это причина, по которой акции недвижимости и акции банков в последнее время довольно часто падают вместе. С начала месяца эти индексы потеряли на бирже 11% и 8% соответственно. Хотя, казалось бы, растущая процентная ставка хороша для банков и плоха для девелоперов, движение этих двух секторов скорее как партнеров, а не как противоположностей, учит тому, что на рынке начинают осознавать: они в одной лодке. Банки и недвижимость — это не две стороны одной сделки, это одна и та же сделка.
Звезды недели
Отлично: в банках знают, что даже несколько шекелей — это деньги
Известный секрет: банки в Израиле ведут себя как торговцы на рынке. Начинают с высокого, максимально дорого, но все открыто для переговоров. Это основано на доказанном предположении, что большинство израильтян не будут спорить из-за нескольких шекелей комиссии — шекелей, которые накапливаются в большие суммы для них и в огромные деньги для банка.
Поэтому хорошо, что на этой неделе пришла реформа комиссионных Банка Израиля. Согласно реформе, которая вступит в силу поэтапно с октября этого года, общественность будет платить максимум 10 шекелей за 100 операций ежемесячно на текущем счете. В отношении текущих платежных операций была установлена новая услуга — «управление платежным счетом» — по символической и регулируемой цене. Кроме того, если по банковскому счету было совершено мало операций в месяц (до 2), сумма снизится до 5 шекелей.
Помните: даже несколько шекелей — это деньги. Немного угроз клерку, что вы собираетесь сменить банк, и даже от этого вам откажутся.
Неудовлетворительно: что судья должен делать с «Биг Глилот»
Старый статус-кво по вопросу религии и государства давно умер, но ни у кого нет смелости или способности утвердить новую модель. Тем временем все пытаются ходить по яичной скорлупе. Результат — неуклюжесть, отсутствие единообразия и, прежде всего, насмешка над писаным законом.
Такова петиция о закрытии «Биг Глилот» в субботу. Окружной суд Тель-Авива на этой неделе отклонил петицию, которая требовала обязать муниципалитет Рамат-ха-Шарона обеспечить соблюдение муниципального подзаконного акта против предприятий, открытых там в субботу. Это было сделано с аргументом, что «муниципалитет и мэр разъяснили, что есть место для обеспечения соблюдения закона». Однако ясно, что речь идет лишь о пустых словах. Сам судья Хесс сказал, что невозможно определить, эффективна ли правоприменительная деятельность, «поскольку политика была сформулирована всего три месяца назад». И тем не менее, «какое постановление я могу вынести?».
Судья прямо сказал главное: «Здесь есть политические и социальные вопросы, которые, возможно, будут решены в общественном пространстве и на выборах». Или нет.
