Странная математика городского обновления
В городском обновлении (итхадшут ирони) действует принцип, при котором объединение участков дает синергетический эффект, превышающий простую сумму слагаемых. По мере роста масштабов проектов открываются новые возможности для качественного преобразования городского пространства.
В городском обновлении (итхадшут ирони) действует странная математика: один плюс один дает гораздо больше двух, и прибавка, получаемая от объединения, является не только количественной, но и качественной. По мере того как отдельные участки объединяются и масштаб обновления растет, открываются новые возможности для существенного изменения и улучшения городского пространства. Чтобы понять значение этого процесса, необходимо рассмотреть развитие различных моделей городского обновления в Израиле за последние двадцать лет. Этот перспективный взгляд показывает, как каждое увеличение масштаба позволяло существенно менять предлагаемые планировочные решения.
Первые ростки волны городского обновления в Израиле появились в рамках ТАМА 38, вступившей в силу в 2005 году, которая добавляла права на строительство в обмен на укрепление зданий против землетрясений. Эта структура, существовавшая в масштабе отдельного строения, позволяла укреплять дома, добавлять защищенные пространства (МАМАДы) и обеспечивать доступность путем установки лифта. Программа добавляла этажи и единицы жилья в обмен на их обновление, но полученное решение было в основном косметическим. Фасады обновлялись, конструктивная устойчивость улучшалась, но фундаментальная структура и принципы проектирования не претерпевали качественных изменений. Более того, надстройки над существующим зданием создавали вынужденные и громоздкие решения, нанося ущерб архитектурным ценностям оригинальных строений. Малый масштаб изменений сдерживал качество планирования и препятствовал существенному обновлению пространства.
Пять лет спустя вторая поправка к ТАМА 38 (ТАМА 38/2 — Пинуй-Бинуй), вступившая в силу в 2010 году, увеличила масштаб изменений и добавила к инструментарию еще одно драматическое средство: снос существующего здания. Теперь это не старое строение с «заплатками», а новый объект, спроектированный как единое целое. Снос и повторное строительство позволили лучше использовать площадь участка, добавить подземные парковки, лобби и сервисные зоны. Объединение двух небольших участков для совместной застройки позволило вести более просторное строительство и находить лучшие решения для расположения здания и технических систем, тем самым улучшая результаты планирования.
Однако ограниченный охват отдельного участка оставлял планировочное влияние только на локальном уровне. Нагрузка дополнительных квартир на старую городскую инфраструктуру без добавления общественных зон, открытых пространств и парков создавала проблемы в некоторых районах. Реализация обновления на малых участках требовала отдельных решений для технических систем, вывоза мусора и въездов на парковку, что приводило к созданию перегруженной и плотной городской среды без возможности существенного изменения пространства.
Эти трудности привели к тенденции, которая наиболее значительно развилась в последнее десятилетие: процесс Пинуй-Бинуй реализуется не на уровне отдельного здания, а в виде комплексного городского обновления (итхадшут митхамит). Добавление нескольких участков в общую структуру не только обеспечивает экономическую целесообразность, но и полностью меняет планировочное уравнение. Увеличение масштаба позволяет рассматривать различные варианты застройки: концентрацию зданий в части комплекса и сохранение открытых пространств, сочетание башен и квартальной застройки, применение различных типологий, смешанное использование, а также выделение площадей для общественных нужд. Широкое взаимодействие с окружением открывает множество путей для улучшения связности: комплекс может позволить проложить новую дорогу, добавить торговую площадь или сквер. Комплексное обновление представляет собой разовую возможность для исправления недостатков существующей среды. Таким образом, комплекс не только функционирует автономно, но и формирует свое окружение, создавая богатое и непрерывное городское пространство. Странная математика городского обновления позволяет накапливать точечные изменения и использовать их как множитель силы для трансформации пространства.
Изменение масштаба городского обновления меняет отношение к малому масштабу. В то время как здание, прошедшее снос и строительство согласно ТАМА 38/2, могло в прошлом считаться успехом, в более крупном масштабе оно может стать помехой, мешающей более широким процессам. Оригинальное старое здание могло находиться на пути к сносу, но когда оно обновлено в рамках ТАМА 38, оно уже не подходит для того, чтобы стать частью комплексного городского обновления. Таким образом, мелкие исправления могут дать ответ для отдельного участка, но закрепить существенные планировочные проблемы, которые уже не будет другой возможности исправить.
Модель городского обновления в Израиле основана на силах частного рынка — застройщиках, которые объединяют владельцев квартир и продвигают проекты ради общей экономической выгоды. Такая модель может сделать акцент на потребностях самого участка, рассматривая его в узком видении как изолированный комплекс. Но для правильного продвижения процессов необходимо учитывать экологическое влияние — то, как проект улучшает пространство вокруг себя. Центром интереса являются не только жильцы проекта или застройщик, но и прохожие, жители и соседи, которые разделяют общую городскую интенсивность.
В последние годы действие ТАМА 38 как общегосударственной программы постепенно прекращается, и она заменяется детальными городскими планами. Эти планы, утверждаемые отдельно для каждого города, учитывают характеристики застройки и направляют тип обновления в соответствии с общим городским видением. Планы делят город на различные зоны: одни предназначены для обновления на уровне зданий, другие — для комплексного обновления. Планировочная чувствительность, существующая на городском уровне, теперь позволяет адаптированно относиться к различным районам. В определенных местах обновление на уровне здания даст правильный ответ, но там, где есть сложность и городской потенциал, комплексное обновление даст полное планировочное решение, которое больше суммы его составляющих и является множителем силы для исправления городской среды.
Автор: Шломо Штраус, архитектор-партнер, «Ран Блендер Архитекторы»
Маркетинговая статья при поддержке «Ран Блендер Архитекторы»; статья отредактирована редакцией Duns 100.
