Строительство растет, но проекты реновации «Пинуй-бинуй» и ТАМА 38/2 замедляются

Центр недвижимости сообщает: несмотря на резкий рост общего числа начатых строительств примерно на 15%, именно в сфере обновления городов (городской реновации) по маршрутам сноса и повторной застройки зафиксировано снижение на 1,7%, наряду с сокращением доли сектора до 22% от общего объема начатых строительств. Об этом свидетельствуют данные проверки «Компании по развитию и обновлению городов». Генеральный директор компании отметил: «Война доказывает, что МАМАД (защищенная комната) спасает жизни — это болезненные данные».

Несмотря на значительный годовой скачок примерно на 15% в общем объеме начатых строительств, сфера повторной застройки в рамках проектов сноса и строительства («Пинуй-бинуй» и ТАМА 38/2) демонстрирует небольшое снижение — примерно на 1,7%. Об этом свидетельствует проверка Центра недвижимости совместно с «Компанией по развитию и обновлению городов», основанная на данных ЦСБ (Центрального статистического бюро).

Из данных следует, что в 2025 году было зафиксировано чуть менее 18 тысяч начатых строительств в проектах такого типа по сравнению с примерно 18,1 тысячи в 2024 году. Соответственно, доля этого сектора в общем объеме начатых строительств снизилась с 26% в 2024 году до 22,2% в 2025 году. Кроме того, в 2025 году в рамках проектов обновления городов было снесено 5 747 квартир — снижение примерно на 4% по сравнению с предыдущим годом. Это означает уменьшение числа владельцев старых квартир, вступивших в процесс получения нового жилья, включающего МАМАД.

Вместе с тем, светлым пятном стала сфера достройки к существующим зданиям. В этом секторе зафиксирован резкий рост на 24%: в 2025 году началось строительство 4 785 единиц жилья по сравнению с 3 864 в 2024 году. Благодаря этому общее количество начатых строительств в рамках всех маршрутов обновления городов умеренно выросло и достигло 22 783 единиц жилья — рост примерно на 3,7% по сравнению с 21 864 в предыдущем году.

Анализ данных по округам указывает на то, что округ Тель-Авив лидирует по объему деятельности: на него приходится 52,5% начатых строительств по маршруту сноса и повторной застройки (около 9,2 тысячи из 17,55 тысячи). За ним следуют Центральный округ с 23,2%, округ Иерусалим с 20,3%, округ Хайфа с 18%, Северный округ с 3,1% и Южный округ с 2,3%. Самый заметный рост зафиксирован в округе Иерусалим, где начали строиться 1 752 единицы жилья — рост на 8,8%. Также в округе Хайфа зафиксирован рост на 6,5% до 1 382 единиц, а в Центральном округе — рост на 4,1% до 4 830 единиц. Напротив, в округе Тель-Авив зафиксировано снижение примерно на 2% до 9 213 единиц жилья, в то время как в Южном округе произошло резкое падение примерно на две трети — до уровня всего 289 единиц.

По словам Нира Шмуля, генерального директора «Компании по развитию и обновлению городов»:

«Мы находимся в разгаре тяжелой войны с множеством пострадавших, и каждый день мы заново становимся свидетелями важности МАМАДа как средства спасения жизни. На этом фоне данные, доказывающие, что обновление городов не набирает обороты, являются болезненными. Главная проблема сегодня в обновлении городов заключается не столько в этапах планирования и лицензирования, сколько проявляется в основном на этапах реализации. Есть очень много утвержденных планов на бумаге, но в день, когда застройщику нужно завершить процессы получения разрешения и начала строительства, он дважды думает из-за замедления рынка и замедления спроса».

Шмуль также добавил: «Высокая стоимость строительства, стоимость сноса и стоимость выплаты арендной платы эвакуированным владельцам квартир находятся в постоянной тенденции роста, и существует опасение, что темпы продажи новых квартир в проектах и цена, которую можно получить за квартиры, сделают проект нерентабельным. Пришло время, чтобы государство и местные власти предприняли смелые шаги и позволили усилить экономическую целесообразность для застройщиков в рамках добавления прав, налоговых льгот или грантов. Только так можно будет гарантировать реальное обновление, которое ускорит темпы обеспечения защитой старых домов в Израиле».

Михаль Гур, генеральный директор компании «Перец Боней ха-Негев», также прокомментировала тенденцию, заявив: «В эти дни, когда Израиль находится под непрекращающейся атакой смертоносных ракет, очень трудно получать данные о снижении объемов начатого строительства в сфере обновления городов, что на практике означает замедление темпов защиты старых домов. МАМАД ежедневно доказывает свою эффективность в спасении жизней, поэтому на правительство Израиля и местные власти возложена моральная обязанность ускорить темпы обновления, особенно на периферии. Мы как застройщики и исполнители заинтересованы строить и предоставлять жильцам защищенный дом, но во многих случаях сталкиваемся с политическими соображениями и бюрократическими задержками со стороны местных властей на пути к утверждению планов. Правительство и власти обязаны активно устранять барьеры, помогать и предлагать креативные решения в случаях, когда проекты не проходят порог экономической целесообразности, потому что нельзя ожидать, что частный рынок в одиночку понесет бремя национальной защиты».

По словам Рана Яная, генерального директора и владельца компании «Ц.П.»: «Последние данные ЦСБ должны зажечь красный свет у лиц, принимающих решения. В то время как рынок недвижимости демонстрирует признаки восстановления с 15-процентным скачком общего объема начатых строительств, именно критически важный двигатель национальной устойчивости — обновление городов — находится в тревожном регрессе. Снижение доли рынка проектов «Пинуй-бинуй» и ТАМА 38/2 с 26% до всего 22% в течение года — это свидетельство несостоятельности усилий по обеспечению защиты государства Израиль».

Исраэль Абухацира, со-генеральный директор компании «Нативим», также прокомментировал данные, заявив: «Процентное снижение доли реализованных проектов — это зеркальное отражение рынка за последний год: с одной стороны — высокая процентная ставка и острый дефицит рабочей силы, а с другой — избыток обязательств перед жильцами со стороны менее ответственных структур. В последние годы мы видели «бег на короткие дистанции» застройщиков, которые подписывали договоры с жильцами любой ценой, без реальной экономической осуществимости, и теперь в текущей макроэкономической среде эти проекты просто замерзают. Эти данные — призыв к правительству обратить внимание на обновление на периферии. Устаревшие модели грантов и дополнительных земельных участков не оправдали себя на практике. Вместо этого государство обязано инвестировать в «двигатели» местных властей: укрепление профессионального кадрового состава в комиссиях по планированию и массированные инвестиции в сопутствующую инфраструктуру для проектов».