Суд отменил начисление арноны на пост охраны и помещения для уборки в Тель-Авиве

Суд по административным делам частично удовлетворил апелляцию Торговой палаты против мэрии Тель-Авива и постановил, что помещения для уборки и пост охраны в принадлежащем ей здании в центре города являются местами общего пользования, обслуживающими всех жильцов, и поэтому не подлежат обложению арноной. Кроме того, мэрия обязана выплатить судебные издержки в размере 15 тысяч шекелей.

Ли Саадон, Центр недвижимости

16:46, 18.03.26

Суд по административным делам в Тель-Авиве на прошлой неделе частично удовлетворил апелляцию Торговой палаты против мэрии Тель-Авива и отменил начисление арноны на часть площадей общего пользования в офисном здании в центре города. В решении судьи Орны Леви установлено, что, хотя эти площади находятся в собственности Палаты, они используются всеми правообладателями и арендаторами в здании, а не только Палатой, и поэтому не должны облагаться арноной.

Апелляция была подана в Окружной суд Тель-Авива на решение апелляционной комиссии по вопросам арноны мэрии Тель-Авива от января 2025 года. Спор касался начисления арноны на четыре объекта в здании Торговой палаты Тель-Авива и Центра, расположенном на углу улиц Карлебах и Ха-Хашмонаим.

До середины 2023 года на эти объекты арнона не начислялась, однако с 1 июля 2023 года мэрия начала взимать плату. Два объекта были определены как технические помещения площадью около 150 кв. м, включая электрощитовые, генераторную и системы кондиционирования. Еще два объекта были определены как служебные помещения площадью около 20 кв. м, включая пост охраны и помещения для уборки.

Вследствие этого изменения Торговая палата подала возражение, утверждая, что она является лишь одним из арендаторов в здании, а спорные площади являются местами общего пользования, обслуживающими всех владельцев, и поэтому освобождены от арноны. Директор по арноне отклонил возражение, постановив, что данные площади подлежат налогообложению. Апелляционная комиссия в январе 2025 года также приняла позицию мэрии, постановив, что Палата фактически функционирует как управляющая компания здания, удерживает и контролирует эти площади, и поэтому обязана платить за них арнону.

Мэрия: «Палата функционирует как управляющая компания, а не только как арендатор»

В апелляции в суд, поданной через адвоката Моти Ицковича, управляющего партнера фирмы «Кац, Гева, Ицкович» (KGI), Палата утверждала, что речь идет о местах общего пользования, обслуживающих всех жильцов здания, и поэтому, согласно указу об арноне, нет оснований для их налогообложения.

Также Палата утверждала, что апелляционная комиссия ошиблась, постановив, что Палата не детализировала свои претензии на ранней стадии, так как налогоплательщик имеет право доказывать свои утверждения на этапе представления доказательств. Палата добавила, что она не является управляющей компанией, а является арендатором в здании, а в качестве альтернативы — даже если она будет считаться таковой, ее можно обязать платить максимум за технические площади, связанные с энергетическими системами и кондиционированием.

По ее словам, остальные площади — включая пост охраны и помещения для уборки — являются местами общего пользования, используемыми всеми жильцами, и поэтому не подлежат налогообложению. Она подчеркнула, что пост охраны ранее признавался местом общего пользования и никаких изменений, оправдывающих начисление налога, не произошло. Кроме того, она утверждала, что апелляционная комиссия не провела различия между типами площадей и не рассмотрела отдельно нетехнические площади. Палата также повторила свое требование объединить все площади в один счет по классификации «промышленность и ремесло».

С другой стороны, мэрия утверждала, что, согласно показаниям заместителя гендиректора Торговой палаты, Палата является не только арендатором, но и органом, фактически эксплуатирующим здание, и поэтому она является владельцем и основным выгодоприобретателем от этих площадей. По мнению мэрии, в такой ситуации площади не следует рассматривать как места общего пользования, освобожденные от арноны.

Также утверждалось, что согласно судебной практике, когда имеется одна сторона, обладающая контролем и являющаяся основным выгодоприобретателем от площади, она не считается местом общего пользования — даже если площадь не является частью определенного частного объекта. В отношении поста охраны мэрия утверждала, что это не место общего пользования, так как Торговая палата — единственная, кто им пользуется, и тот факт, что это не замкнутое помещение, не меняет этого вывода.

Суд: Нет оправдания для огульного налогообложения всех площадей

В отношении технических площадей, включая электрощитовые, суд постановил, что даже если они являются местами общего пользования, на них распространяется исключение в указе об арноне, и поэтому они подлежат оплате. В решении отмечено, что директор Палаты подтвердил в своих показаниях, что Палата, помимо владения правами на часть площадей и статуса арендатора в здании, также служит своего рода домовым комитетом или «завхозом», и что эти площади находятся под ее ответственностью и во владении. Ввиду этого суд постановил, что нет оснований вмешиваться в вывод апелляционной комиссии о том, что площади, используемые для энергетических систем, кондиционирования воздуха и тому подобного, подлежат налогообложению.

Однако в отношении служебных площадей — помещений для уборки и поста охраны — суд удовлетворил апелляцию. Установлено, что это места общего пользования, используемые всеми жильцами здания для его текущей эксплуатации, и поэтому они не подлежат обложению арноной. Суд подчеркнул, что нет спора о том, что эти площади не прикреплены к конкретному юниту, ни у кого нет на них исключительных имущественных прав, а также не было представлено утверждений или доказательств наличия одного владельца, удерживающего более 80% площади этажа или здания.

Судья подвергла критике апелляционную комиссию, которая, по ее словам, установила огульное налогообложение без различия между типами площадей. В решении отмечено, что комиссия не обсуждала отдельно служебные площади, не проводила различия между ними и техническими площадями и рассматривала все площади как единое целое. Также установлено, что комиссия не изучила должным образом определение «места общего пользования» и не постановила прямо, что служебные площади не соответствуют этому определению.

Суд добавил, что ему трудно понять критику комиссии в адрес Палаты за то, что та не представила достаточно подробных аргументов на ранней стадии, поскольку аргументы были подробно изложены в ходе слушания доказательств, и не было препятствий для их рассмотрения по существу и проведения необходимого различия между типами объектов в соответствии с использованием каждого из них и положениями указа об арноне.

Также установлено, что апелляционная комиссия ошиблась, сосредоточив обсуждение на вопросе о том, является ли Палата управляющей компанией, вместо того чтобы изучить фактическое использование каждой из площадей. Суд отметил, что принятие интерпретации мэрии может лишить смысла освобождение, установленное в указе об арноне, если любая площадь, управляемая управляющей компанией, будет автоматически классифицироваться как подлежащая налогообложению. В конечном итоге мэрия обязана выплатить судебные издержки в размере 15 тысяч шекелей.