Сюрприз в отчетах Carasso Real Estate: 76% покупателей отказались от льготных условий финансирования
Компания продала 60 квартир в последнем квартале, и в ее контрактах видна структура клиентской базы: большинство платят линейно, даже если они получили освобождение от привязки к индексу. Кредиты от застройщика составляют лишь 6%. Означает ли это, что рынок умеет продавать квартиры без условий 10/90 с освобождением от индекса?
Carasso — одна из заметных девелоперских компаний на рынке жилья, особенно в Тель-Авиве. Замедление в Тель-Авиве просачивается на остальной рынок. Здесь сложилась ситуация с атмосферой — когда недвижимость в Тель-Авиве падает, она тянет индекс жилья вниз. Она меняет атмосферу.
Сколько квартир продала Carasso Real Estate в тени замедления? Согласно отчету за второй квартал, компания признает, что для увеличения объемов продаж единиц жилья, как и большинство девелоперских компаний в стране, она предлагает льготы по финансированию и акции от застройщика, такие как освобождение от привязки стоимости к индексу и более удобные условия оплаты. Напомним, Carasso продает квартиры в основном в центре, а не на периферии — Кирьят-Оно, Тель-Авив, а также Холон и Бат-Ям — это основные города (помимо еще одного проекта в Иерусалиме), где она ведет строительство.
Кроме того, компания позволяет рассрочку платежей, например, оплату всего 15%-20% от цены покупки при подписании договора купли-продажи и оплату остатка суммы ближе к дате передачи квартиры. Carasso также предоставляет кредиты от застройщика, но она на этом зарабатывает. Помимо аванса, она получает еще 20%-30% от цены покупки, и таким образом до 50% денег уже у нее. Это существенный показатель — когда компания получает «живые деньги», она снижает свои расходы на финансирование.
В текущем квартале компания продала 60 квартир на общую сумму около 223 миллионов шекелей (включая НДС) — около 3,716 миллиона шекелей за квартиру. Согласно детализации, объем продаж на условиях льготного финансирования составляет 54 миллиона шекелей — около 24% от общего объема продаж. Из этой суммы около 20 миллионов шекелей — с полным освобождением от индекса.
Кредиты от застройщика оцениваются в 14 миллионов шекелей — всего 6,2% от объема. Тем не менее, и это удивительно, компания в большинстве случаев предпочитает взимать оплату линейным способом — без льготных условий оплаты. Около 170 миллионов шекелей из 223 миллионов шекелей, около 76% от общего объема продаж, было совершено линейным способом. Примерно в трети случаев она предоставила освобождение от индекса.
В общей сложности в текущем квартале она предоставила освобождение от привязки к индексу на сумму около 76 миллионов шекелей — примерно в 93% подписанных контрактов (предоставление льготы в виде освобождения от привязки касается 40% цены продажи, при этом остальные 60% освобождены от привязки по закону).
Вот еще важные цифры из отчета: доходы от арендной платы и обслуживания в текущем квартале составили около 23 миллионов шекелей, аналогично соответствующему периоду прошлого года. Рост индекса и реальный рост цен на аренду привели к увеличению арендной платы в различных объектах, что было компенсировано в основном за счет снижения доходов от аренды в комплексе Риваль, что связано с постепенным выселением арендаторов в соответствии с планом компании по освобождению значительной части комплекса до конца 2026 года.
У Carasso Real Estate есть жилые проекты в процессе строительства и маркетинга в районах спроса в Израиле. Сегодня у нее 2524 квартиры на стадии маркетинга. Она продала около 1000 квартир на сумму около 3,1 миллиарда шекелей — около 3,1 миллиона шекелей за квартиру.
Сколько компания зарабатывает в сфере жилой недвижимости? Доходы в этой сфере в текущем квартале достигли 175 миллионов шекелей по сравнению с 155 миллионами шекелей в соответствующем периоде прошлого года. Какова причина? Произошел рост доходов от различных проектов, реализация которых продвинулась. Компания признает доходы от продажи квартир в соответствии с правилами бухгалтерского учета IFRS, то есть на основе продаж и прогресса строительства квартир.
Валовая рентабельность в отчетном периоде и в соответствующем периоде прошлого года (за вычетом валовой прибыли ассоциированных компаний) составляет около 17% в текущем квартале по сравнению с 20% в аналогичном квартале. Снижение связано в основном с существенным компонентом финансирования в подписанных контрактах, то есть кредитами от застройщика, что уменьшило валовую прибыль. Валовая рентабельность в сфере девелопмента недвижимости в Израиле в текущем квартале составляет около 12% и составила валовую прибыль около 20 миллионов шекелей, по сравнению с валовой рентабельностью около 18% и валовой прибылью около 28 миллионов.
