Каркас коттеджа в Кфар-Варбурге продан за 4,1 млн шекелей

Сделка: в мошаве Кфар-Варбург был продан каркас коттеджа площадью около 290 кв. м на участке площадью полдунама за 4,1 млн шекелей.

Окружение: Кфар-Варбург находится к юго-западу от Кирьят-Малахи, на шоссе 3, и в нем проживает около 1200 жителей. В мошаве насчитывается около 100 наделов и похожее количество домов и участков в рамках расширения. Мошав считается качественным и востребованным.

Объект: строение находится в зоне расширения Кфар-Варбурга, где 130 дунамов сельскохозяйственных земель были переведены под участки для 106 частных домов. На участках площадью полдунама можно построить 290 кв. м, включая подвал и два этажа над ним.

Объект расположен на юге зоны расширения мошава. Зарегистрированная площадь участка составляет 500 кв. м, а каркас включает три этажа: подвальный этаж площадью около 70 кв. м, входной этаж площадью около 135 кв. м и первый этаж площадью около 85 кв. м.

Анализ: поскольку речь идет об особой сделке с уникальным объектом, наш анализ включает оценки стоимости земли, стоимости земли с каркасом и ожидаемой стоимости готового строения.

Что касается стоимости участка, около двух с половиной лет назад соседний участок такой же площади был продан за 3,2 млн шекелей. Кроме того, несколько месяцев назад был проведен тендер Земельного управления Израиля на 14 участков по четверть дунама в восточной части мошава, расположенной рядом с шоссе 3. Стоимость участков была оценена управлением в 2 млн шекелей, включая НДС.

Из этих двух индикаторов можно вывести чистую стоимость участка (без каркаса здания) в районе 3,2–3,5 млн шекелей. Тот факт, что его площадь вдвое больше площади участков, которые реализовывало Земельное управление, не означает, что и цена участка будет вдвое выше.

Остаток уплаченной цены следует отнести к возведенному каркасу, а также к пошлинам и проектированию.

За последние два года в зоне расширения были проданы два коттеджа примерно за 5,6 млн шекелей, но оба они значительно меньше по площади, чем дом в данной сделке. Проверка сделок с частными домами в других населенных пунктах поблизости показывает, что 6 млн шекелей — это «потолочная цена», которую трудно преодолеть. Поэтому мы оцениваем, что стоимость готового коттеджа может достичь уровня около 6 млн шекелей, а возможно, и немного больше.

Слово риелтору: «Обычно израильский покупатель хочет видеть перед собой готовый объект, а здесь было не так. Мы подчеркнули возможности покупателя получить дом на стадии «оболочки», на который уже получены все разрешения и уплачены пошлины, и теперь он может завершить строительство по своему вкусу и потребностям», — говорит Мирьям Розенфельд из «Даскель Недлан», которая провела сделку. «В конечном итоге покупателями стали молодые супруги, которые очень хотели жить в Кфар-Варбурге и знали, что предложение объектов здесь ограничено».

«По моей оценке, уплаченная цена справедлива, учитывая, что цена такого готового коттеджа приемлемого уровня должна достигать 6 млн шекелей. Цена отражает все расходы (земля и строительство) без предпринимательской прибыли, и это связано с тенденциями последних лет, когда цены на объекты не росли, а затраты на строительство значительно увеличились».

Слово оценщику: «Эта сделка интересна тем, что она представляет собой уникальный продукт недвижимости, находящийся на стыке между покупкой участка для самостоятельного строительства и покупкой готового дома. Покупатели купили не только каркас, они купили планировочную и исполнительную определенность», — говорит оценщик Анат Барнир Штернберг. «С точки зрения оценки, речь идет об объекте, по которому почти нет прямых сравнительных сделок, поэтому правильно рассматривать его в более широкой перспективе».

«Стоимость завершения строительства оценивается примерно в 2,2 млн шекелей, конечно, в зависимости от уровня отделки и выбранной спецификации, и эту общую стоимость следует сравнивать со стоимостью покупки нового готового дома с аналогичной спецификацией».

То есть Барнир Штернберг оценивает, что в конечном итоге покупатели заплатят около 6,3 млн шекелей за завершение дома. Цену можно оценить, но невозможно провести прямое сравнение с другими сделками, так как сделки по аналогичным объектам не совершались.

Учитывая редкие характеристики объекта, она добавляет: «Одним из существенных преимуществ в сделке такого типа является то, что сложный этап планирования и строительства, связанный с временем, принятием решений, взаимодействием с профессионалами и неопределенностью на протяжении процесса, уже позади. С планировочной точки зрения дом был спроектирован с использованием актуального архитектурного подхода, с использованием прав на строительство и льгот, утвержденных в рамках разрешения, а также льгот, большинство из которых сегодня получить невозможно. На мой взгляд, сделка демонстрирует, что существует спрос на такой тип продукта недвижимости».

Итог: речь идет о сделке с объектом с редкой спецификацией, который, по нашей оценке, в конечном итоге получит цену, нетипичную для данного окружения. Сделка выглядит выгодной для обеих сторон и свидетельствует как о наличии спроса на такие объекты, так и о скудном предложении альтернатив.