В США завершилась программа помощи ипотечным заемщикам: ожидается рост изъятий недвижимости
Администрация Дональда Трампа ужесточила правила предоставления государственной помощи владельцам жилья, столкнувшимся с финансовыми трудностями. В марте количество запросов на отчуждение недвижимости в США выросло на 28% по сравнению с прошлым годом, что эксперты связывают с окончанием периода мягкого регулирования.
Щедрые субсидии, введенные в эпоху Джо Байдена для поддержки ипотечных заемщиков, оказались сокращены. Всплеск изъятий недвижимости за долги стал первым индикатором последствий: по данным компании Attom, количество домов в США, по которым поданы запросы на отчуждение, в марте выросло на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Хотя текущие показатели все еще ниже уровня 2019 года, эксперты полагают, что эта тенденция сохранится.
Владельцы жилья с ипотекой Федерального жилищного управления (FHA), оказавшиеся в сложной финансовой ситуации, могут претендовать на «частичную компенсацию» (Partial Claim) для покрытия задолженности. Также предусмотрена возможность изменения условий кредита (Loan Modification) для снижения ежемесячных платежей.
Во время пандемии коронавируса Министерство жилищного строительства и городского развития (HUD) отменило лимиты на количество обращений за частичной компенсацией, ограничив лишь общую сумму исков — не более 30% от остатка ипотечного кредита. Однако такая гибкость привела к злоупотреблениям. Марк Макдоноу, управляющий партнер консалтинговой фирмы Assume Loans, отмечает случаи, когда домовладельцы неоднократно пользовались этой программой.
В качестве примера он приводит покупателя из Воберна (Массачусетс), который с 2021 года получил пять компенсаций на общую сумму 96 тысяч долларов. Эти средства добавляются к остатку ипотеки в виде вторичного залога, который подлежит погашению при продаже дома, рефинансировании или наступлении срока выплаты кредита. Фактически, заемщик получил беспроцентный кредит на весь срок действия ипотеки.
Новые правила: помощь раз в два года
Администрация Дональда Трампа ужесточила требования к заемщикам. С октября прошлого года подать заявку на частичную компенсацию или изменение условий кредита можно не чаще одного раза в два года. Кроме того, для получения господдержки заемщик обязан внести три последовательных ипотечных платежа, подтверждая свою долгосрочную платежеспособность. Те, кто не сможет выполнить это условие, рискуют столкнуться с процедурой отчуждения имущества.
Вопрос о том, спровоцирует ли это волну принудительных продаж и обвал цен, остается открытым. Кредиты FHA, ориентированные на покупателей первого жилья и граждан с низким доходом, составляют около 10% от общего объема ипотечного рынка США. По состоянию на март, 11,6% заемщиков FHA имели просрочки, согласно данным Джона Комиски, основателя Reverse Engineering Finance. Реальные цифры могут быть выше, так как наиболее проблемные кредиты часто исключаются из пула ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS).
Комиски прогнозирует, что до половины заемщиков FHA с серьезными просрочками не смогут выполнить новые требования для получения помощи. По его оценкам, в ближайшие 12–18 месяцев около 250 тысяч человек могут потерять жилье в результате добровольной продажи, отчуждения или реализации по заниженной стоимости.
«Люди находились в бедственном положении последние пять лет, но меры по смягчению убытков сдерживали естественный цикл очистки рынка», — поясняет Комиски. — «Теперь поток за плотиной должен быть высвобожден».
Рост цен как фактор спасения
В регионах, где стоимость жилья продолжает расти, заемщики могут накопить достаточный капитал, чтобы продать дом и покрыть свои обязательства. Однако в районах со слабым рынком недвижимости ситуация выглядит иначе. Например, во Флориде дом, купленный в 2022 году за 394 тысячи долларов, был изъят за долги и выставлен на продажу за 270 тысяч долларов. Подобные сделки оказывают давление на стоимость соседних объектов недвижимости.
Очевидно, что предстоящие изъятия станут серьезным испытанием как для самих домовладельцев, так и для локальных рынков жилья.
