У вас есть свободные 200 тысяч шекелей — закрыть ипотеку или положить деньги на депозит?
Процентная ставка Банка Израиля составляет 3,5%, депозиты и денежные фонды по-прежнему приносят неплохую доходность, но многие ипотечные кредиты стоят 5% и более; на сумме в 200 тысяч шекелей разница может достигать тысяч шекелей в год — также следует учитывать налоговые аспекты, комиссию за досрочное погашение и ликвидность.
Это может быть крупный бонус на работе, наследство, освободившиеся средства из фонда повышения квалификации или просто сбережения, накопленные за годы: внезапно на счету появляются 200 тысяч шекелей, не предназначенные для немедленных трат. Это, конечно, приятная проблема, но очень быстро возникает вопрос, что делать с деньгами — особенно когда на другой чаше весов лежит ипотека на сотни тысяч шекелей. С одной стороны, деньги можно положить на депозит и получать проценты. С другой стороны, та же сумма может погасить часть ипотеки и сэкономить на процентах в течение многих лет. В текущих условиях процентных ставок расчет во многих случаях склоняется в сторону ипотеки, но результат зависит от фактической процентной ставки, которую платит семья, от доходности, которую можно получить на деньги, и от стоимости досрочного погашения.
Процентная ставка Банка Израиля составляет 3,5%, а прайм-ставка — 5%. Банковские депозиты на год предлагают доходность, которая варьируется в зависимости от рыночной среды, банка, суммы и способности договориться. Денежные фонды и краткосрочные государственные облигации (МАКАМ) предоставляют альтернативу деньгам на депозите, при этом в денежных фондах ожидаемая доходность в текущих условиях колеблется около 3,25%-3,35% после вычета комиссий за управление. Допустим, семья получает на депозите 3,5% годовых. На 200 тысяч шекелей это 7 000 шекелей брутто. На неиндексированном шекелевом депозите налог на процентный доход составляет 15%, поэтому остается около 5 950 шекелей. Чистая доходность фактически составляет чуть менее 3%.
На другой чаше весов данные на середину 2026 года указывают на среднюю прогнозируемую общую процентную ставку в районе 5% по новым ипотечным кредитам, с различиями между банками. В банке «Мизрахи» прогнозируемая общая ставка составляла 5,13%, по сравнению с 4,70% в банке «Бейнлеуми». Таблица ипотечных ставок, которую Банк Израиля публикует ежемесячно, также объясняет, почему средний показатель вводит в заблуждение. Для тех, у кого уже есть ипотека, актуальным показателем является фактическая процентная ставка по тому маршруту, который он рассматривает для погашения. Семья, которая платит 5% на те же 200 тысяч шекелей, в начале пути экономит на процентах в темпе около 10 000 шекелей в год. По сравнению с примерно 5 950 шекелями нетто на депозите, получается разница около 4 000 шекелей в пользу уменьшения ипотеки.
При ипотечной ставке 4% первоначальная экономия достигает около 8 000 шекелей, что все еще выше чистой доходности того же депозита. За пять лет разница накапливается. 5% процентов, сэкономленных на 200 тысячах шекелей, равны примерно 55 тысячам шекелей, в то время как депозит, приносящий около 3% нетто, за тот же период создает около 32 тысяч шекелей. Разница составляет около 23 тысяч шекелей. Чтобы конкурировать с ипотекой под 5%, депозит должен давать почти 6%. Процент, сэкономленный на ипотеке, — это экономия, не облагаемая налогом. Долг под 5%, который был погашен, экономит выплату процентов по этой ставке на остаток основной суммы, в то время как с процентов по депозиту нужно платить налог. Чтобы депозит, облагаемый налогом в 15%, конкурировал с долгом под 5%, он должен приносить около 5,9% брутто. Депозиты в текущих условиях далеки от этого уровня.
Альтернативные инвестиции: фонды и акции
Если не депозит — может быть, денежный фонд, облигации или фондовый индекс? Денежный фонд держит инструменты на очень короткий срок, и его доходность колеблется близко к процентной ставке Банка Израиля. Его преимущества — ежедневная ликвидность и налогообложение 25% на реальную прибыль, то есть на доходность сверх инфляции, вместо 15% на каждый шекель процентов по шекелевому депозиту. При высокой инфляции эта разница ощутима, а при нулевой инфляции она почти исчезает. МАКАМ — это краткосрочная государственная облигация, максимум на год, и ее доходность также зависит от среды процентных ставок. Оба этих инструмента опережают ипотеку только тогда, когда она особенно дешева, например, старый маршрут под 2%-3%.
Государственные облигации предлагают доходность к погашению, известную заранее для тех, кто держит их до конца. Тот, кто продает на полпути, подвержен изменению цен: когда процентная ставка в экономике растет, цены на существующие облигации падают, и фактическая доходность может быть ниже той, что была указана в день покупки. Чем длиннее облигация, тем резче колебания. Его известная доходность действительна только при одном условии: если держать до даты погашения. Средняя историческая доходность не является гарантированной доходностью.
Паевые инвестиционные фонды и биржевые фонды (ETF), отслеживающие фондовые индексы, десятилетиями показывали доходность, значительно превышающую ипотечную ставку. Этот показатель описывает прошлое и не предсказывает следующие пять лет. Даже само среднее значение раздувает картину: индекс, который вырос на 30%, а затем упал на 20%, показывает среднее арифметическое 5% в год, но у инвестора осталось 4% за два года. Допустим, те же 200 тысяч шекелей инвестированы в широкий фондовый индекс, против ипотеки под 5%. Погашение ипотеки экономит гарантированные проценты в размере около 55 тысяч шекелей за пять лет. В сценарии, где индекс растет на 8% в год, сумма достигает около 294 тысяч шекелей, и после налога на прирост капитала в 25% остается около 70 тысяч шекелей. Налог применяется только к реальной прибыли, поэтому на практике сумма может быть немного выше. Инвестиция опережает на 15 тысяч шекелей, то есть около 3 000 шекелей в год. Это награда за принятие риска.
Во втором сценарии первый год заканчивается падением на 20%, а за ним следуют четыре года по 8%. Сумма достигает около 218 тысяч шекелей, прибыль до налогов составляет около 18 тысяч шекелей, а после налогов — около 13 тысяч шекелей. По сравнению с 55 тысячами гарантированных шекелей, погашение ипотеки опережает инвестицию более чем на 40 тысяч шекелей. Оба сценария вероятны, и невозможно заранее знать, какой из них реализуется. Здесь есть еще одно отличие, которое не появляется в таблицах доходности. Дата вывода средств определяется потребностями семьи, а не состоянием рынка. Тот, кому нужны деньги в год, когда индекс падает, фиксирует убыток и не может ждать восстановления. Экономия на ипотечных процентах вообще не зависит от времени.
Комиссии и ликвидность
Прежде чем переводить 200 тысяч шекелей в банк, нужно проверить комиссию за досрочное погашение. В маршруте «прайм» нет комиссии за досрочное погашение, и в переменных маршрутах в точках изменения процентной ставки подверженность комиссии также ниже. В маршруте с фиксированной процентной ставкой может возникнуть комиссия в тысячи и даже десятки тысяч шекелей, в зависимости от условий кредита и разницы в процентных ставках. Комиссия за погашение состоит из пяти возможных компонентов, и самый большой из них рождается из разницы процентных ставок. Комиссия опирается на Банковский указ от 2002 года, и ее состав определяет, сколько платят на практике.
Погашение, которое осуществляется точно на станции выхода, в дату изменения процентной ставки, установленную в договоре, требует только операционной комиссии. Такое погашение стоит десятки шекелей, в то время как в фиксированном неиндексированном маршруте комиссия может достигать тысяч, и то только если средняя процентная ставка упала с момента взятия кредита. Средняя неиндексированная процентная ставка сегодня составляет 4,56%, а индексированная — 3,39%. Комиссия может сделать выгодное погашение невыгодным.
200 тысяч шекелей в ипотеке уже недоступны на счету. Соображение ликвидности иногда важнее, чем разница в несколько тысяч шекелей. Погашение ипотеки превращает ликвидные деньги в деньги, запертые в стенах. Семья, которая переводит всю сумму, остается с менее обремененной квартирой, но также с меньшим количеством доступных наличных. Медицинские расходы, замена автомобиля, период безработицы или ремонт могут создать потребность в новом кредите, стоимость которого значительно выше, чем процент по ипотеке. Можно также разделить. Вместо того чтобы переводить всю сумму на ипотеку, можно оставить часть в качестве ликвидного чрезвычайного фонда, а остаток направить на погашение дорогого маршрута. Сумма, которая останется в стороне, зависит от расходов семьи, стабильности доходов и ожидаемых потребностей. Нет большого смысла экономить на процентах по ипотеке, если вскоре после этого нужно брать дорогой кредит, чтобы профинансировать непредвиденные расходы.
