Проверка: сколько на самом деле стоит скидка на квартиры от братьев Хаджадж
Компания присоединилась к тренду застройщиков, предлагая доходность до 52% за первые два года. Мы проанализировали реальную стоимость этой скидки и выяснили, кто на самом деле выигрывает от подобных сделок.
Братья Хаджадж в последние дни присоединились к тренду, который захватывает рынок недвижимости в последние два года: акции застройщиков. Компания обещает заселение в квартиру при внесении аванса в размере одного миллиона шекелей, при этом в течение двух лет, пока вы будете сдавать недвижимость в аренду, вы получите доходность в размере 24–52%. Эта доходность рассчитывается от суммы, которую вы заплатите в качестве аванса, а не от полной стоимости квартиры. Мы проверили, действительно ли Хаджадж выполняет свои обещания, какова реальная стоимость аренды в районе проекта и, что более важно, какой будет доходность для инвесторов в долгосрочной перспективе.
Начнем с первого вопроса: выполняет ли Хаджадж обещание доходности в 52% на вложенные средства? Ответ — да. Причина проста: Хаджадж не привязывает эти выплаты к рыночной оценке аренды, она гарантирует эту сумму, даже если квартира не будет сдана.
Прежде чем перейти к цифрам, напомним механику: Хаджадж привлекает покупателей в башню «Инфинити» в Тель-Авиве. Вы платите миллион шекелей, въезжаете в квартиру без ипотеки, а остаток суммы выплачиваете примерно через три года. Если вы решили инвестировать, компания гарантирует минимальную арендную плату, которая может вырасти, если арендаторы будут платить больше (хотя, по нашей оценке, этого не произойдет). Можно предположить, что для Хаджадж нет разницы, идет ли речь об инвестиции или проживании, так как компании придется финансировать ваши проценты в течение ближайших трех лет.
При условии сдачи недвижимости в аренду вы получите льготу в размере от 240 до 528 тысяч шекелей. Мы проанализировали 4-комнатную квартиру в проекте, где средняя арендная плата составляет 18 тысяч шекелей.
Мы изучили отчеты и последние контракты по проекту, чтобы ответить на главный вопрос: что произойдет в дальнейшем и какой будет доходность для инвесторов по сравнению с общей суммой? Будет ли она ниже средней из-за высокой цены или выше из-за высокой арендной платы в районе, которая перекроет вопрос стоимости?
С начала маркетинга проекта средняя цена составляла около 55 тысяч шекелей за кв. м, но в 2024 году она достигла 58 тысяч шекелей за кв. м. Согласно отчетам за первый квартал 2025 года, средняя цена составляет чуть более 67 337 шекелей за кв. м. Мы подтверждаем, что эта цифра точно отражает рыночные цены на 4-комнатные квартиры в 2025 году. Таким образом, если инвестор заплатил 6,7 миллиона шекелей за такую квартиру и получал 18 тысяч шекелей в месяц, речь идет о доходности в 3,22% — это выше среднего показателя по Тель-Авиву.
Мы оценили скидку, которую получает покупатель средней 4-комнатной квартиры в проекте. Она выражается не в снижении цены, а в возврате арендной платы. В пересчете на общую сумму получается скидка в 6,4%. Для элитной недвижимости это отличная сделка для компании. Хотя процент скидки выше среднего, важно помнить: в абсолютных цифрах прибыль компании остается значительной, так как речь идет об элитных квартирах. Кроме того, это обеспечивает приток ликвидного капитала и транслирует банкам оптимизм в отношении будущего.
Следует помнить: такая сделка — это не просто инструмент для снижения цены. Она выгодна компании, которая продолжает демонстрировать высокие показатели продаж, но менее полезна для данных Центрального статистического бюро, которые не включают финансовые льготы в свои расчеты, из-за чего цена в официальной статистике остается высокой.
