Все меньше вторичных квартир проходят ремонт перед продажей. Что стоит за этой тенденцией?

«Никаких сюрпризов», — написала на этой неделе Галит Бен Наим, заместитель главного экономиста Министерства финансов, в опубликованном ею посте. Речь шла о стагнации сделок на рынке вторичного жилья. «Если судить по количеству сделок, они продолжают топтаться на низких уровнях», — добавила она в посте.

По ее словам, на этом фоне остаются около 84 тысяч новых квартир, которые все еще находятся у подрядчиков, причем тысячи из них уже готовы к заселению. В такой реальности владельцам вторичного жилья трудно конкурировать в продажах — в том числе потому, что у них нет возможности предлагать льготы по финансированию, как у застройщиков.

Она также отмечает, что некоторые из них даже предпочитают снимать объявления с сайтов недвижимости и выставлять их заново спустя некоторое время, чтобы квартира не была помечена как «зависшая» на полке в течение длительного срока.

Последние данные Центрального статистического бюро (ЦСБ) показывают, насколько широко распространено замедление на рынке вторичного жилья. Так, например, в период с февраля по апрель 2026 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года было зафиксировано снижение продаж вторичного жилья почти во всех крупных городах. В Тель-Авиве отмечено самое резкое падение — на 46,5%, далее следует Хайфа со снижением на 16,5%, Иерусалим — на 15,6%, Ашкелон — на 15,3%, Петах-Тиква — на 21,8%, Ришон-ле-Цион — на 19,7%, Нетания — на 13% и Беэр-Шева — на 19,6%.

Только Герцлия и Нагария зафиксировали рост числа сделок — на 20,4% и 3,3% соответственно. (Отметим, что общенациональные данные за май показывают некоторое восстановление: общее количество сделок выросло на 7% по сравнению с маем прошлого года.)

Однако предварительные выводы Министерства финансов указывают на еще одно изменение в поведении продавцов: все больше инвесторов, желающих продать имеющиеся у них квартиры, отказываются от ремонта недвижимости перед продажей. Из анализа, опубликованного Бен Наим, следует, что за последние три года зафиксировано снижение доли квартир, прошедших ремонт стоимостью не менее 25 тысяч шекелей, которые инвесторы продали.

Анализ основан на отчетах продавцов о налоге на прирост капитала в Налоговое управление, в рамках которых можно сообщать о расходах, повысивших стоимость недвижимости, включая расходы на ремонт, для целей вычетов при расчете налога.

Исключением является Юг: там доля отремонтированных квартир осталась стабильной и даже показала небольшой рост. В одном из комментариев к посту Бен Наим один из авторов предложил объяснение: в Беэр-Шеве инвесторы ориентируются в основном на студентов и добавляют душ и туалет в каждую комнату.

Доходность уже не оправдывает инвестиции?

Бен Наим приводит несколько возможных объяснений этой тенденции, но подчеркивает, что на данном этапе нет однозначного ответа. По ее словам, возможно, что на слабом рынке возврат инвестиций в ремонт ниже, чем был в прошлом. Также не исключено, что покупатели ищут более дешевые квартиры, чтобы сделать ремонт самостоятельно. Кроме того, сами владельцы квартир могут испытывать трудности с финансированием ремонта на фоне дороговизны жизни и высоких ипотек.

«Я не уверена, что у меня есть окончательный ответ на этот вопрос», — написала она, — «и эмпирические данные в мире также не являются однозначными».

Рон Новотни, владелец и генеральный директор сети «Англо-Саксон» и основатель «Профели», считает, что снижение доли отремонтированных квартир связано с сочетанием нескольких тенденций на рынке.

По его словам, одна из причин может быть связана с волной покупок новых квартир, совершенных в 2021–2022 годах в рамках финансовых акций подрядчиков, и прежде всего модели 80/20. «Многие из квартир, которые продаются сегодня, — это квартиры, приобретенные тогда инвесторами. Они заплатили 20% при покупке, получили квартиру с формой 4 (разрешение на заселение) и продали ее почти сразу после заселения. Таким образом, квартира перешла из рук в руки без проведения ремонта, так как она уже была сдана со спецификацией и отделкой от подрядчика, поэтому не было необходимости вкладывать в нее средства перед продажей», — объясняет он.

Наряду с этим Новотни также указывает на резкое удорожание стоимости ремонта в последние годы. «Цены на сырье значительно выросли, существует нехватка рабочей силы. В такой ситуации, по его словам, многие владельцы квартир уже не уверены, что инвестиции в ремонт окупят себя при продаже.

Еще одним фактором, по его словам, является среда высоких процентных ставок. «Инвесторы, которые приобрели квартиры с помощью финансирования, сегодня делают другой расчет. Они в основном боятся уйти в отрицательный денежный поток по ипотеке, поэтому предпочитают избегать дополнительных расходов, таких как ремонт».

«Когда есть неопределенность, люди откладывают решения»

Эран Сив, председатель Ассоциации подрядчиков по ремонту, считает, что одна из причин, по которой больше инвесторов отказываются от ремонта перед продажей квартиры, — это сочетание ситуации в сфере безопасности и резкого роста стоимости ремонта.

По словам Сива, «люди боятся начинать ремонт и застрять на полпути, если снова произойдет эскалация в сфере безопасности. Кроме того, цены на ремонт выросли на 35%–40% за последние годы, поэтому люди думают, что сегодня менее экономично делать ремонт».

По его словам, неопределенность в ситуации с безопасностью влияет и на всю отрасль ремонта в целом. «Ремонт — это сложный и иногда длительный процесс, и когда есть экономическая и оборонная неопределенность, люди просто откладывают решения. Мы видим все больше клиентов, которые отменяют или откладывают ремонт и предпочитают ждать развития событий».

Сив отмечает, что после договоренностей между Ираном и США было зафиксировано некоторое восстановление объема работ. Однако с возобновлением ухудшения ситуации в сфере безопасности снова ощущались отмены и отсрочки проектов.