За пределами участка: инспектор по недвижимости расширил полномочия в проектах ТМА 38

Автор — сотрудник юридической фирмы «Айби Неэман и партнеры», специализирующейся на городском обновлении.

Новое судебное постановление инспектора по недвижимости Барака Лифшица разъясняет, что полномочия инспектора по утверждению работ в соответствии с Законом об укреплении зданий не ограничиваются техническими вопросами. Они распространяются на любые действия с собственностью, которые представляют собой «необходимое планировочное принуждение».

Обстоятельства дела

Владельцы семи квартир в многоквартирном доме в Ришон-ле-Ционе заключили договор с застройщиком на реализацию проекта укрепления (ТМА 38/1). Разрешение на строительство, утвержденное с рядом условий, включало возведение подсобных помещений и кладовых под квартирой ответчицы, перенос ее прикрепленного парковочного места в другую часть участка и предоставление права прохода жильцам соседнего здания.

Распределение прав посторонним лицам

Владелица восьмой квартиры отказалась подписывать соглашение, и истцы обратились к инспектору за принудительным утверждением работ.

Основной юридический спор касался полномочий инспектора лишать прав на прикрепленную парковку и предоставлять права на общее имущество лицам, не являющимся правообладателями в данном здании. Ответчица утверждала, что Закон об укреплении регулирует исключительно отношения между владельцами квартир и не позволяет «распределять» права посторонним людям.

Инспектор удовлетворил иск, постановив, что его полномочия достаточно широки, чтобы утвердить перенос парковочного места и разрешить право прохода соседям, основываясь на следующих аргументах:

• Существенный тест: если изменение является необходимым условием для реализации проекта, инспектор уполномочен его утвердить.

• Принцип соразмерности: если закон позволяет инспектору утверждать такие радикальные меры, как снос и повторное строительство здания вопреки воле владельца (ТМА 38/2), то он тем более вправе утверждать менее значительные обременения, такие как перенос парковки или предоставление права прохода по общему имуществу.

Иск был удовлетворен в полном объеме. Было установлено, что Закон об укреплении призван предотвратить срыв проектов из-за узких имущественных интересов. Инспектор применил «существенный тест», установив, что перенос парковки является «планировочным принуждением», так как подсобные помещения невозможно было разместить иначе. Предоставление права прохода соседям признано обязательным условием местных властей, необходимым для реализации проекта. Ответчица не смогла доказать, что укрепление возможно без этих изменений, равно как и не обосновала ущерб, наносимый предоставлением права прохода.

---

Право собственности относительно

Данное постановление подтверждает, что в сфере городского обновления право собственности является относительным и не может парализовать общественные интересы. Закон об укреплении нацелен на практическую реализацию проектов, а не на теоретические дискуссии.

Более того, решение расширяет трактовку закона, устанавливая, что принудительное предоставление прав пользования общим имуществом допустимо даже в отношении лиц, не проживающих в здании, если это требуется для соблюдения условий разрешения на строительство.

(Дело № 362/24, Ротковски Далия против Харпаз Рахель, инспекция по недвижимости в Реховоте).