Застройщики подали иск на миллионы против компании «Ааура» и владельцев квартир

Является ли законным проведение переговоров компанией по обновлению городов «Ааура» с владельцами квартир в то время, когда последние были связаны обязательным соглашением с другим застройщиком? Этот вопрос находится в центре юридического спора, который рассматривается в эти дни в Окружном суде Тель-Авива.

В начале месяца был подан иск со стороны проектной компании «Шрира Урбан Груп», её акционеров — «К.А.Л. Йезамут», а также компании «Нидан Гамма Хандаса», которая намеревалась приобрести проект, против компании «Ааура» и 97 правообладателей в четырех зданиях на улице Шрира в районе Равивим в восточной части Ришон-ле-Циона. Иск на сумму 4,15 миллиона шекелей касается утверждений о существенном нарушении соглашения ТАМА-38, подписанного в 2017 году.

Согласно исковому заявлению, «Шрира» заключила договор с владельцами квартир в четырех зданиях для реализации проекта по укреплению и расширению в рамках ТАМА-38/1. Также утверждается, что на протяжении многих лет компания инвестировала значительные ресурсы в продвижение планирования, и в сентябре 2020 года местная комиссия даже приняла «условное решение» о выдаче разрешения на строительство.

«С момента подписания соглашения ТАМА компания «Шрира» неустанно работала над продвижением проекта и получила условное решение комиссии, что означает, что при условии соблюдения ряда требований и условий будет выдано разрешение на строительство», — говорится в иске. — «Шрира инвестировала бесчисленное количество часов своего времени в продвижение проекта и выполнила большинство требований местной комиссии по планированию и строительству».

Согласно утверждениям, основным требованием, оставшимся на пути к получению полного разрешения на строительство, была оплата сборов и налогов — платежи, которые в большинстве проектов осуществляются через счет сопровождения. Для этой цели «Шрира» работала над заключением договора с финансирующей организацией и параллельно требовала от правообладателей урегулировать записи в реестре недвижимости (Табу) и получить согласия от третьих лиц. Кроме того, от жильцов требовалось подписать документы для создания «регистрационной единицы» в Табу и урегулировать внутренние записи, включая приказы о наследовании и назначение опекунов.

Однако, по утверждению застройщиков, на этом этапе владельцы квартир перестали сотрудничать. «Несмотря на неоднократные обращения, жильцы отказывались сотрудничать, что привело к критическим задержкам в графике», — утверждается в иске. — «Несмотря на явное обязательство в соглашении ТАМА, правообладатели создавали трудности и на протяжении всего пути отказывались подписывать документы, необходимые для создания регистрационной единицы, вплоть до срыва возможности реализации проекта».

По утверждению истцов, позже выяснилось, что правообладатели ведут переговоры с другими застройщиками, игнорируя тот факт, что соглашение со «Шрирой» все еще остается в силе. «В какой-то момент истцы поняли, что правообладатели действуют крайне недобросовестно и в рамках этого ведут переговоры с альтернативными застройщиками, демонстративно игнорируя то, что соглашение ТАМА является обязательным и действующим», — написано в иске. — «Это, по всей видимости, было сделано для того, чтобы улучшить условия компенсации в проекте».

Во время процедуры неплатежеспособности: напряженность между сторонами обострилась

Компания «Нидан Гамма Хандаса» присоединилась к картине в 2021 году после подписания соглашения о покупке акций и деятельности «Шриры» у «К.А.Л. Йезамут». Согласно исковому заявлению, «Нидан» инвестировала около 700 тысяч шекелей в продвижение проекта, однако еще до завершения сделки столкнулась со значительными трудностями в денежных потоках, которые не позволили ей продолжать финансирование.

В июле 2022 года «Нидан» обратилась в Окружной суд Центрального округа с просьбой о вынесении приказа об открытии процедур, и суд назначил адвоката Михаэля Хинчина временным доверительным управляющим с целью попытаться спасти активы компании и достичь соглашения с кредиторами.

Согласно иску, в период неплатежеспособности напряженность между застройщиками и владельцами квартир обострилась. Истцы утверждают, что правообладатели воспользовались экономическим положением «Нидан» в попытке освободиться от соглашения. Так, согласно исковому заявлению, в 2023 году представитель жильцов пришел в офис доверительного управляющего, адвоката Хинчина, вместе с представителем конкурирующей компании (не «Ааура»), и угрожал ему таким образом, что это привело к подаче уведомления в суд по делам о неплатежеспособности.

Согласно утверждению, тот самый представитель сказал управляющему: «Я вышвырну вас вон, не спрашивая вас и без того, чтобы вы увидели хоть агору... Я вышвыривал сотни таких, как вы, в прошлом, проверьте меня». Несмотря на возражения владельцев квартир, как утверждается, суд признал ущерб, который может быть нанесен застройщикам, и снова и снова продлевал срок действия «условного решения» по разрешению на строительство. В конце концов, в январе 2024 года было утверждено соглашение с кредиторами для «Нидан», в рамках которого соглашение о продаже акций было отменено, и «Шрира» вернулась к своим первоначальным владельцам — «К.А.Л. Йезамут».

Претензия к «Аауре»: «Привела к нарушению соглашения с первоначальным застройщиком»

Суть иска касается утверждения о том, что в то время как соглашение со «Шрирой» все еще было в силе, владельцы квартир начали вести переговоры с другими застройщиками — и прежде всего с «Ааурой». Истцы прилагают к иску переписку и протоколы заседаний по делу о неплатежеспособности «Нидан», которые, по их утверждению, свидетельствуют о недобросовестности со стороны правообладателей.

Согласно утверждению, владельцы квартир в конечном итоге подписали соглашение о «Пинуй-Бинуй» (снос и застройка) с «Ааурой», включающее значительно более высокие компенсации, чем те, что были предусмотрены в первоначальном проекте ТАМА. Так, в рамках нового соглашения ожидается прибавка к площади квартир в размере 29 кв. м по сравнению с лишь 9,5 кв. м в проекте, который продвигала «Шрира».

По утверждению истцов, это было сделано при игнорировании предыдущих обязательств перед ними, при этом представители владельцев квартир даже отрицали в ходе процедуры неплатежеспособности сам факт ведения переговоров с другими застройщиками. Компании утверждают, что речь идет о грубом нарушении соглашения ТАМА, недобросовестности и халатности, которая привела к истечению срока решения местной комиссии и потере проекта.

«Договоры должны соблюдаться», — написано в иске. — «Нельзя, с одной стороны, нарушать договор, вызывать задержки, а затем утверждать, что этот договор будет отменен из-за задержек, которые сами правообладатели и вызвали. Это подобно принципу «убил и еще и наследуешь».

В отношении «Аауры» истцы выдвигают обвинение в правонарушении, заключающемся в склонении к нарушению договора, утверждая, что она вела переговоры с владельцами квартир в то время, когда предыдущее соглашение еще было в силе, и даже предоставила им «гарантийное письмо о возмещении ущерба» (шипуй) от судебных исков.

«Важно отметить роль «Аауры» как стороны, которая заставила правообладателей нарушить соглашение ТАМА», — говорится в иске. — «Ааура вела с ними переговоры, пока соглашение ТАМА было в силе, а затем предоставила правообладателям гарантийное письмо и даже подписала с ними новое соглашение, зная, что соглашение ТАМА действует».

В рамках иска истцы требуют компенсацию в размере 4,1 миллиона шекелей — сумма, установленная для целей уплаты пошлины, при заявленных потерях прибыли в размере около 13 миллионов шекелей, которые, по утверждению «Шриры», были ей нанесены. В качестве альтернативы они требуют компенсации за неоправданные ожидания в связи с их расходами в размере около 3,29 миллиона шекелей, наряду с примерно 735 тысячами шекелей за расходы «Нидан» и 55 тысячами шекелей за моральный ущерб.

Представитель владельцев квартир, адвокат Даниэль Итах, заявил в ответ: «Результаты говорят сами за себя: владельцы квартир, которых я представляю, до сих пор побеждали в каждом судебном процессе в двух разных судах — сначала в процессе о неплатежеспособности, где было принято наше утверждение об отсутствии полномочий, а затем в Окружном суде Тель-Авива, который отклонил просьбу застройщика о назначении арбитра и обязал его выплатить судебные издержки.

Сам факт подачи обычного гражданского иска сейчас подтверждает нашу позицию на протяжении всего пути — что это надлежащий форум для разрешения спора. Владельцы квартир ничего не нарушали, они полагались на обещания, которыми с тех пор торговали из рук в руки как товаром между застройщиками, не спрашивая их. Мы готовы доказать их правоту и в текущем процессе, и наш офис продолжит стоять прочной стеной на их стороне против любой попытки нанести ущерб их правам».

От имени компании «Ааура» ответ пока не поступил.