Застройщики завышают цены вопреки банковским оценкам, рискуя финансовой устойчивостью проектов
Многие девелоперы в условиях высоких процентных ставок и замедления продаж пытаются искусственно завышать стоимость жилья, игнорируя консервативные банковские прогнозы. Такая стратегия приводит к кассовым разрывам и вынуждает застройщиков вкладывать дополнительный собственный капитал для спасения проектов.
Многие проекты в сфере недвижимости реализуются так, будто механизм «всё будет хорошо» по-прежнему безотказно работает. Однако среда высоких процентных ставок, низкие темпы продаж и консервативная политика кредитующих банков кардинально изменили правила игры. Оптимизм в финансовом планировании сегодня — это не стратегия, а встроенный риск.
В 2025 году большинство проектов опирались на схему «ссуда застройщика», при которой девелопер финансирует от 40% до 50% стоимости квартиры на протяжении всего срока реализации проекта. Для объекта стоимостью 2,5 миллиона шекелей экономический эффект такой структуры может достигать 100 тысяч шекелей и более. В 2026 году на рынке появились еще более сложные маркетинговые инструменты: оплата 20% при подписании договора с отсрочкой остатка до года после заселения, а также различные бонусы и улучшения. Каждое подобное решение перекладывает финансовый риск на плечи застройщика.
Специалисты отдела финансирования недвижимости группы «Страшнов Кальдерон» недавно проанализировали кейс девелопера, подписавшего соглашение о банковском сопровождении крупного жилого проекта. Был подготовлен «отчет-ноль» (доах-эфес), определен уровень собственного капитала и утверждены банковские лимиты. На первый взгляд сделка выглядела надежной. Однако детальный анализ показал, что проект не имел достаточной «подушки безопасности», а прогнозы продаж оказались излишне оптимистичными, что стало критическим фактором для баланса денежных потоков.
Цвики Лапидот, партнер и управляющий отделом финансирования недвижимости в группе «Страшнов Кальдерон», поясняет: когда темпы строительных работ опережают темпы продаж, возникает кассовый разрыв. Банк, работающий по модели высвобождения средств в зависимости от объема продаж, в такой ситуации требует от застройщика немедленного восполнения ресурсов за счет дополнительного собственного капитала.
Агрессивное ценообразование: обратный результат
В упомянутом случае застройщик выставил квартиры на продажу по ценам, которые на 10–15% превышали прейскурант «отчета-ноль», посчитав банковскую оценку слишком консервативной. Однако «отчет-ноль» базируется на рыночной стоимости, отражающей баланс спроса и предложения в текущих условиях. В период высоких процентных ставок, когда покупатели крайне чувствительны к стоимости ипотеки, наценка в 10–15% — это не рост прибыли, а искажение базовых экономических предпосылок.
В определенный момент работы на объекте были приостановлены. Застройщики часто воспринимают снижение цены как отказ от прибыли, но при остановке проекта расходы продолжают расти: накапливаются проценты по кредиту, увеличиваются накладные расходы, растут затраты на строительство, подрывается доверие банка и возрастает риск исков со стороны покупателей. Каждый месяц простоя становится серьезным финансовым ударом.
Соглашение о сопровождении, не предусматривающее достаточного запаса прочности, немедленно реагирует на любые отклонения. Когда происходит рассинхронизация между темпами работ и продажами, банк перестает быть терпеливым партнером. Он действует строго по модели рисков, требуя вливания капитала. Восполнение ресурсов постфактум обходится значительно дороже, чем грамотное планирование на старте. Вопрос, который должен задать себе каждый девелопер: предотвращает ли упорное удержание высоких цен убытки или, наоборот, усугубляет их?
