Завышенные компенсации в проектах «пинуй-бинуй» ставят реализацию под угрозу
Владельцы недвижимости стремятся максимизировать выгоду при выборе застройщика для проектов городского обновления. Однако эксперты предупреждают, что чрезмерные обещания по компенсациям могут сделать проект нерентабельным и затруднить его финансовое одобрение банками.
В процессе выбора застройщика для проектов «пинуй-бинуй» (расселение и застройка) представительства жильцов тщательно изучают сравнительные таблицы. Основной акцент при этом делается на объеме компенсаций: прибавке к площади, размерах террас или технической спецификации. Хотя владельцы недвижимости стремятся максимизировать стоимость своих квартир, практика показывает, что фокус исключительно на размере компенсаций может поставить под угрозу реализацию всего проекта.
Проект «пинуй-бинуй» — это длительный процесс, занимающий до 12 лет и более. За это время меняются рыночные условия, градостроительная политика, стоимость строительства и процентные ставки. На фоне роста ставок и удорожания строительных работ количество выданных разрешений на проекты с пограничной рентабельностью сократилось. Кредитующие банки ужесточают проверки целесообразности, и предложения, основанные на завышенных компенсациях, зачастую не проходят этап финансового одобрения.
Хезки Ландау, руководитель группы координаторов жильцов в компании «Тарра Надалан», специализирующейся на городском обновлении, отмечает, что разрыв между тендерными обещаниями и реальностью проистекает из динамики конкурентного рынка. По его словам, возникает конфликт между стремлением застройщика предложить жильцам максимум и жесткими требованиями муниципалитетов и банков к рентабельности.
«В 2026 году, когда банки и органы планирования ужесточают проверки, предложение, выходящее за рамки норм, может привести к задержкам или необходимости пересмотра планов на поздних этапах. Истинная уверенность жильца проистекает из знания того, что спецификация и площадь, под которыми он подписался, будут реализованы на практике без корректировок в последний момент», — подчеркивает Ландау.
Помимо цифр и квадратных метров, «пинуй-бинуй» — это важный социальный процесс. Успех проекта напрямую зависит от доверия между застройщиком и сообществом. Прозрачность, доступность информации и наличие ответственного лица для решения текущих проблем — ключевые факторы, позволяющие проекту успешно продвигаться.
