600 миллионов шекелей для Ашкелона: как продвигается обновление города

Жильцы старого дома в Ашкелоне заинтересованы в проекте «пинуй-бинуй». В квартирах нет защищенных помещений (МАМАД), обслуживание здания обременительно, и существует градостроительная возможность возвести на его месте совершенно новый комплекс. Застройщик, проявивший интерес, уже нашелся, но после проверки данных он пришел к выводу, что проект нерентабелен.

Проект «пинуй-бинуй» финансируется в основном за счет продажи дополнительных квартир, которые застройщику разрешено построить. За счет доходов от их продажи он должен покрыть, среди прочего, снос существующих зданий, строительство новых квартир, выплату арендной платы жильцам на период строительства, расходы на планирование и развитие, а также финансовые издержки до завершения проекта. Когда стоимость новых квартир недостаточно высока или когда невозможно добавить достаточное количество жилых единиц, ожидаемые доходы не покрывают расходы и требуемую прибыль застройщика. Низкая стоимость прав на строительство является одной из основных причин, по которой многие комплексы не достигают экономической рентабельности. В такой ситуации проект может остаться на бумаге, даже если существует явная необходимость в обновлении зданий.

Чтобы справиться с этой трудностью, правительство в июле 2023 года утвердило бюджет в размере 600 миллионов шекелей на субсидирование проектов «пинуй-бинуй» в Ашкелоне, которые нерентабельны в рыночных условиях. Бюджет также призван помочь в обновлении старых кварталов и дать ответ на нехватку защищенных помещений в зданиях города, подверженного ракетным обстрелам. Гранты распределяются через тендеры Правительственного управления по обновлению городов, которые планируется публиковать до 2031 года.

Восполнение экономического разрыва

На практике государство не финансирует весь проект, а восполняет сумму, которой не хватает для обеспечения экономической рентабельности. Застройщик, продвигающий подходящий комплекс, подает предложение в рамках тендера. Сначала проверяются его опыт, финансовая устойчивость, доля владельцев квартир, заключивших с ним договор, и градостроительный статус комплекса. Затем Управление изучает экономику проекта на основе предложенного планирования и определяет сумму финансирования, необходимую для его реализации. Если расходы на проект превышают ожидаемые доходы от него, возникает разрыв, который не позволяет застройщику продвигать его только на рыночных условиях. Грант предназначен для покрытия разрыва, выявленного при проверке Управлением, и таким образом создать экономическую рентабельность для реализации проекта.

Документы соглашения о финансировании прямо устанавливают, что помощь предоставляется для создания экономической рентабельности и что ее можно использовать только для обновления жилых зданий в выигравшем комплексе. Не каждый застройщик, работающий в Ашкелоне, имеет право на получение гранта. Бюджет распределяется через тендеры, и каждый проект проверяется отдельно. Помощь предоставляется только тем комплексам, которые соответствуют условиям тендера и в отношении которых установлено, что без гранта они не имеют экономической рентабельности.

Этот путь уже привел к фактическому выделению средств. В 2024 году две компании получили грант в размере около 80 миллионов шекелей на продвижение «пинуй-бинуй» в комплексе «Олей ха-Гардом» в Ашкелоне. Победа была присуждена после проверки комплекса в рамках государственного тендера, и она иллюстрирует, как бюджет переводится в реальную помощь. Тем не менее, грант не гарантирует, что бульдозеры немедленно выйдут на площадку. Застройщик по-прежнему обязан завершить заключение договоров с владельцами квартир, продвигать планирование и лицензирование, получить разрешение на строительство и выполнить работы. Он также обязан обеспечить финансовое сопровождение и предоставить владельцам квартир необходимые гарантии.

С точки зрения владельцев квартир, бюджет создает реальную возможность для обновления там, где рыночных сил самих по себе недостаточно. Но даже когда проект должен получить грант, необходимо изучить договор «пинуй-бинуй», компенсации, гарантии, графики и условия, при которых можно будет отменить сделку, если проект не будет продвигаться. Государственный бюджет может позволить реализацию проектов, которые не были бы рентабельны для застройщика без помощи. Когда грант восполняет разрыв между расходами на проект и ожидаемыми доходами от него, можно превратить план, который не был бы реализован, в осуществимый проект.

Статья подготовлена при сотрудничестве с израильским юридическим сайтом «Пскадин». Адвокат Ори Алуф занимается ТАМА 38 и «пинуй-бинуй», председатель комитета по обновлению городов в Коллегии адвокатов — Южный округ. В подготовке статьи принимала участие редакция сайта «Пскадин». Ynet является партнером сайта «Пскадин».