Покупаете или арендуете квартиру? Как не попасть в неприятности с маклером

Лето — традиционный сезон израильской «квартирной миграции». В эти жаркие месяцы тысячи арендаторов и покупателей отправляются на поиски жилья, часто прибегая к услугам агентов по недвижимости. Профессиональный посредник может сэкономить время, однако давление, связанное с необходимостью быстро закрыть сделку, в сочетании с незнанием «Закона о маклерах», нередко приводит к ошибкам и судебным спорам. Издания «Мамон» и Ynet составили руководство с помощью адвоката д-ра Арика Ариэля, автора книги «Законы о посредничестве в недвижимости», чтобы помочь читателям избежать финансовых потерь.

Что важно знать арендаторам

Перед началом работы с агентом необходимо убедиться в наличии у него действующей лицензии. Агент обязан предоставить полную информацию об объекте: данные о блоке, участке, количестве комнат, наличии балконов, кладовых, этажности, лифтах, площади, размере муниципального налога (арноны) и запрашиваемой цене. Также важно уточнить, есть ли у объекта владелец, не продается ли он через Службу судебных исполнителей или суд, и имеются ли в квартире дефекты.

Агент обязан потребовать от владельца недвижимости документ с существенной информацией: о наличии сырости, незаконных пристройках, дефектах инфраструктуры, а также о шумовых, радиационных и иных помехах. Если владелец отказывается предоставить эти данные, агент обязан сообщить об этом клиенту.

Осторожно: форма заказа услуг

В бланке заказа услуг посредничества часто присутствуют две опции: «покупка» и «аренда». Если вы планируете только аренду, обязательно вычеркните опцию покупки. В противном случае через пару лет, решив приобрести квартиру, вы можете неожиданно стать ответчиком по иску о выплате комиссионных за покупку.

Кто такой «эффективный фактор»?

Ежегодно в судах рассматриваются десятки исков о комиссионных, причем около 95% из них подаются агентами. Ключевым юридическим понятием здесь является «эффективный фактор». Закон не измеряет количество затраченных агентом часов или физических усилий, а оценивает результат. Если действия агента стали катализатором, приведшим к подписанию договора, он имеет полное право на оговоренное вознаграждение.

Важные правила и ограничения

• Комиссионные: В законе нет фиксированного размера, но принято, что в сделках купли-продажи они составляют 1,5–2% плюс НДС, а в сделках аренды — сумма, равная месячной арендной плате плюс НДС.

• Двойное представительство: Агент может представлять обе стороны сделки, если заранее уведомил каждую из них и получил письменное согласие.

• Юридические документы: Агенту категорически запрещено составлять договоры аренды или купли-продажи. Это дисциплинарный проступок, который может лишить агента права на комиссионные и привести к судебному иску со стороны клиента.

• Родственные связи: Агент может посредничать в сделке с недвижимостью родственника только при условии полного раскрытия информации и получения письменного согласия клиента.

Советы перед подписанием эксклюзива

При подписании договора на эксклюзивное обслуживание важно заранее согласовать маркетинговые действия агента. Если у вас уже есть потенциальные покупатели, которые интересовались объектом до заключения договора с агентом, обязательно укажите их в примечаниях — тогда агент не будет иметь права на комиссионные, если сделка состоится с ними. Также вы вправе потребовать от агента не разглашать конфиденциальную информацию, например, о вашей спешке с продажей по финансовым причинам.