Акции застройщиков сдержали падение спроса, но замедление на рынке жилья усиливается
Анализ финансовых отчетов строительных компаний за 2025 год свидетельствует о слабой динамике продаж и растущем давлении на отрасль. Несмотря на маркетинговые уловки и льготы по финансированию, эксперты прогнозируют сохранение негативных тенденций и снижение цен в 2026 году.
Перед праздником Песах компании по жилищному строительству опубликовали финансовые отчеты за четвертый квартал и весь 2025 год. Документы вызвали широкий резонанс на фоне попыток застройщиков бороться с замедлением продаж с помощью креативных финансовых инструментов.
Удалось ли этим акциям сдержать падение? Насколько глубокими были скрытые скидки и чего ожидать отрасли в 2026 году? Вот три ключевых вывода из отчетов наиболее обсуждаемых компаний сектора.
Продажи: признаки замедления активности
Несмотря на волну акций по финансированию, отчеты за 2025 год указывают на слабую динамику: продажи остались на низком уровне. Высокие показатели в ряде проектов объясняются в основном участием в программе «Мехир ла-миштакен» (Цена для новосела) или закрытыми акциями для потребительских клубов.
Например, компания «Аура» продала в 2025 году 1063 квартиры (в 2024-м — 1048). Однако значительная часть сделок пришлась на проект «Мехир ла-миштакен» в Офакиме (более 350 квартир) и акцию для клуба «Хевер» в Нетании (300 квартир). Компания «Перешковски» отчиталась о резком росте продаж (393 единицы против 152 годом ранее), но основной объем обеспечил проект «Мордот Линкольн» в рамках той же госпрограммы, по которому компания даже зафиксировала убытки.
Показатели «Африка Мегурим» отражают падение продаж на 40%: 215 единиц в 2025 году против 535 в 2024-м. В последнем квартале компания реализовала лишь 29 квартир по сравнению с 215 годом ранее.
«Отрасль завершает 2025 год в сложных условиях. Наблюдается явное замедление активности, снижение числа сделок с новыми квартирами, рост запаса непроданного жилья и давление на покупателей из-за высокой процентной ставки», — отмечает Шмуэль Бен-Ари, заместитель генерального директора по инвестициям в Pioneer Wealth Management. По его словам, публичные компании отражают реальность через условия сделок и бухгалтерские примечания, а не через прямое снижение цен.
Зив Эйн-Эли, аналитик IBI Investment House, добавляет, что на рынок повлияли повышение НДС и ограничения Банка Израиля на акции по финансированию. Кроме того, рост стоимости строительных ресурсов из-за нехватки палестинских рабочих вынуждает застройщиков брать часть расходов на себя, так как переложить их на покупателей в текущих условиях невозможно.
Льготы по финансированию: эффективность под вопросом
Замедление спроса привело к появлению множества инструментов: ссуды от застройщика, освобождение от привязки к индексу, «трейд-ин» и опции отмены договора. Матан Шитрит, главный экономист «Феникс», отмечает, что в ряде случаев доля таких сделок достигала 50%, а стоимость льгот варьировалась от 5% до 10% от цены квартиры.
Так, у «Африка Мегурим» около 30% продаж в 2025 году прошли через льготы 80/20 или ссуды. У «Ауры» лишь 40% сделок были «обычными», остальные — через финансовые акции. При этом акция «Квартира в безопасности», позволявшая отменить договор без штрафа, не вызвала ажиотажа — в компании признали, что количество таких сделок было несущественным.
Компания «Ав-Гад», внедрившая программу «трейд-ин», сообщила, что не заключала эксклюзивных соглашений, а продажи шли через посредников. В итоге компания продала всего 66 квартир за год (против 71 в 2024-м) и завершила период с убытком в 11,2 млн шекелей.
Прогноз: давление на цены сохранится
Эксперты сходятся во мнении, что 2026 год не станет периодом «бума». Матан Шитрит подчеркивает, что отсрочка снижения процентных ставок продолжит давить на спрос и покупательную способность домохозяйств. Запас непроданных квартир превысил 86 тысяч единиц, и этот показатель продолжает расти.
«Совокупность этих факторов будет бросать вызов отрасли весь 2026 год. Мы ожидаем, что снижение цен продолжится в обозримом будущем», — заключает Шитрит. Бен-Ари добавляет, что отчеты не рисуют сценария быстрого восстановления, а скорее указывают на период осторожной деятельности, оптимизации земельных банков и адаптации маркетинговых стратегий.
Зив Эйн-Эли резюмирует: «Что касается цен на жилье, мы полагаем, что продолжим видеть их снижение, которое составит считанные проценты».
