Анализ сделок в Беэр-Шеве: цены на инвестиционные квартиры снизились
Анализ четырех сделок в жилом комплексе «Бейт Шиим» в Беэр-Шеве показал снижение цен на двухкомнатные квартиры до 14% от пиковых значений 2024 года. Средняя стоимость подобных объектов в текущем году составила 447 тысяч шекелей.
Сделки
На этой неделе мы проанализировали четыре сделки, совершенные в феврале в одном здании — «Бейт Шиим», расположенном по адресу ул. Яд ва-Шем, 24 в районе Гимель в Беэр-Шеве. Все они касаются двухкомнатных квартир площадью около 55 кв. м. На десятом этаже были проданы две квартиры: за 400 тысяч шекелей и 487 тысяч шекелей соответственно. На 11-м этаже аналогичный объект ушел за 500 тысяч шекелей, а на 16-м этаже — за 400 тысяч шекелей.
Проект
«Бейт Шиим» — это жилая башня, возведенная 30 лет назад. Архитектурная концепция, разработанная Эрикой Лауб, опередила свое время и соответствует современным стандартам: это здание смешанного использования, включающее множество компактных квартир с общественными защищенными пространствами (МАМАК) на каждом этаже. Башня была построена в 1996 году, насчитывает 18 жилых этажей и около 200 единиц жилья.
В здании представлены квартиры площадью от 20 до 60 кв. м (от 1 до 3 комнат), по 12 квартир на этаже. Изначально башня предназначалась преимущественно для студентов, но сегодня здесь также располагаются клиники, апартаменты для почасовой аренды и гостевые комнаты. Это одна из крупнейших концентраций инвестиционной недвижимости в стране, что дает репрезентативное представление о состоянии рынка инвестиций в городе.
Рынок в проекте
С 2020 года на сайте Налогового управления зафиксировано около 70 сделок в данном проекте, из которых 32 приходятся на анализируемый тип квартир, что обеспечивает надежную базу для оценки динамики. Цены на двухкомнатные квартиры площадью около 55 кв. м достигли пика в 2023–2024 годах со средним показателем 520 тысяч шекелей. В прошлом году средняя цена снизилась до 480 тысяч шекелей, а четыре сделки, совершенные в текущем году, показали средний уровень 447 тысяч шекелей, что отражает снижение на 14% от пиковых значений.
Анализ сделок
Разрыв между четырьмя проверенными сделками достигает 25%. Вероятно, это обусловлено состоянием объектов: наличием ремонта и балконов. Причины закрытия двух сделок по цене 400 тысяч шекелей остаются неясными — возможно, это квартиры без вложений или результат вынужденной срочной продажи. Тем не менее, это самые низкие ценовые уровни за последнее время, характерные скорее для однокомнатных квартир площадью 20–35 кв. м.
С другой стороны, ранее такие квартиры продавались за полмиллиона шекелей и более. Однако из 9 сделок, совершенных за последний год, только две имели ценник от 500 тысяч шекелей. По всей видимости, сегодня 500 тысяч шекелей — это верхний предел, а рыночная цена аналогичной квартиры без ремонта должна колебаться в районе 450 тысяч шекелей.
Доходность
Арендная плата за двухкомнатные квартиры в башне достигает примерно 2000 шекелей в месяц, что обеспечивает доходность около 5,5%. Это считается высоким показателем, однако он сопряжен с рисками, что, вероятно, побуждает владельцев переводить часть квартир на краткосрочную, в том числе почасовую, аренду. Инвесторы готовы платить больше за квартиру с действующим долгосрочным договором аренды, что несколько снижает доходность, но сохраняет ее на привлекательном уровне.
Слово оценщика
«В „Бейт Шиим“ есть разнообразие квартир, тонкие различия в которых могут привести к высокой вариативности их ежемесячной арендной платы и, как следствие, цен на сами квартиры», — говорит оценщик Охад Вертеш. — «Я не удивлен снижением цен в „Бейт Шиим“. В других местах, где концентрируются инвесторы, также наблюдается динамика сделок с ценами, направленными вниз. Есть и другие башни в Беэр-Шеве, являющиеся целью для инвесторов, и движение там направлено вниз. Но все же доходность в 5% и выше — это достойный показатель, превышающий принятый в городе».
