«Азорим» раскрывает: 85% квартир в 2025 году проданы через финансовые акции

Объем финансовых акций, предоставленных девелоперской компанией «Азорим» покупателям квартир в 2025 году, достиг примерно 85% от общего числа договоров купли-продажи, следует из годовых отчетов компании. Эти данные отражают текущую стратегию застройщиков: все они активно используют финансовые инструменты для стимулирования продаж, различаясь лишь в «дозировке» льгот. Усиленное применение таких схем, несмотря на директивы Банка Израиля, вступившие в силу в апреле 2025 года, свидетельствует о неэффективности данных ограничений, которые компании и банки смогли обойти, не попадая под определения повышенного риска.

Согласно правилам Банка Израиля, проект классифицируется как имеющий высокий кредитный риск (150%), если более 25% квартир проданы с отсрочкой оплаты свыше 40% стоимости до момента передачи ключей. В «Азорим» совместно с банками разработали пакеты помощи, позволяющие предоставлять льготы без конфликта с регулятором. В итоге, по данным компании, лишь 16% квартир, проданных в 2025 году, имели отсрочку основной части платежа до момента передачи.

Основной инструмент «Азорим» — «ссуды застройщика», которые покупатели оформляют в банках на промежуточный период, при этом проценты выплачивает сама компания. В 2025 году 47% покупателей воспользовались этим механизмом. Поскольку такие ссуды классифицируются как ипотечные, процентные ставки по ним относительно низкие, что выгодно и банкам, рассчитывающим удержать клиента при последующей конвертации кредита в полноценную ипотеку.

Банк Израиля определил «момент передачи» как период за 3 месяца до фактической сдачи объекта, поэтому перевод до 60% стоимости квартиры до этого срока не считается нарушением. Пока неясно, планирует ли регулятор ужесточать ограничения. Однако на фоне роста числа отмен сделок, фиксируемого Министерством финансов, вмешательство Банка Израиля для снижения рисков представляется вероятным.

Хотя финансовые акции облегчают покупку жилья, особенно для тех, кто улучшает свои жилищные условия, существуют скрытые угрозы. Молодые пары, рассчитывающие на отсрочку платежей, могут через несколько лет оказаться в ситуации, когда они не смогут обслуживать ипотеку, что приведет к потере вложенных средств при выходе из сделки.

Продажи «Азорим» в 2025 году стали самыми низкими за последние пять лет: компания реализовала 331 единицу жилья против 551 в 2024 году, 395 в 2023 году, 522 в 2022 году и 1164 в 2021 году. В поквартальном разрезе продажи составили 91 квартиру в четвертом квартале, 106 — в третьем, 59 — во втором и 75 — в первом.

Несмотря на снижение количества сделок, средняя цена реализованной квартиры выросла с 3,3 млн шекелей до 3,8 млн шекелей. Финансовый объем продаж в 2025 году составил 1,062 млрд шекелей по сравнению с 1,557 млрд шекелей годом ранее. К моменту публикации отчета компания реализовала еще 27 квартир на сумму около 95 млн шекелей.

Выручка компании в 2025 году увеличилась на 7%, достигнув 1,879 млрд шекелей (против 1,752 млрд в 2024 году). Этот рост связан с финансовыми акциями: поступления от продаж теперь привязаны не к прогрессу строительства, а к этапу завершения проекта. Это нарушило линейную связь между квартальными результатами и фактическими продажами, что требует анализа деятельности застройщиков в более широком временном горизонте.

Валовая прибыль «Азорим» выросла на 4% до 472 млн шекелей, при этом норма валовой прибыли от продажи квартир и строительных услуг осталась на уровне 2024 года — около 23%.

Наибольший объем продаж пришелся на проект «Мелах ха-Арец» в Иерусалиме (72 квартиры) и проект «Ville» в Герцлии (45 квартир). В то же время маркетинг ряда других значимых проектов идет медленно: в «Exchange» (Рамат-Ган) за год продано 8 квартир, в «Moment» (Бат-Ям) — 4. Аналогичная ситуация наблюдается в проектах «N Вайцман» и «N Соколов» в Нетании.

Трудности со сбытом отразились на запасах непроданных квартир, которые за несколько лет выросли более чем на 50%: с 1068 единиц в 2022 году до 1655 в конце 2025 года. На дату отчета компания ведет 24 проекта на стадиях строительства и предпродажи (4963 квартиры, из которых 4029 предназначены для продажи). Около 77% реализуемых компанией квартир (3110 единиц) приходятся на проекты городского обновления («итхадшут ирони»).

Кроме того, в портфеле компании более 85 проектов на стадиях лицензирования и планирования (около 35 тысяч единиц жилья). В 2025 году «Азорим» выиграла тендеры по 17 участкам, где планируется строительство более 5100 квартир, из которых около 3860 предназначены для продажи.

В отрасли наблюдается тенденция, когда проекты, запущенные несколько лет назад, при реализации оказываются экономически невыгодными. Согласно отчетам, большинство проектов «Азорим» соответствуют порогу рентабельности, однако по ряду объектов показатель валовой прибыли колеблется в пределах 9%–14%, что потребует пересмотра стратегии при их реализации.