Снижение учетной ставки оживляет рынок недвижимости и снижает ипотечные риски

Снижение ставки возвращает покупателей на рынок недвижимости

Очередное снижение учетной ставки возвращает на рынок часть покупателей, которые до сих пор занимали выжидательную позицию. Речь не идет о взрывном росте спроса или буме сделок, который наблюдался в 2021 году, однако этот шаг привлекает клиентов, еще год назад отказывавшихся брать дорогие ипотечные кредиты из-за непосильной финансовой нагрузки.

За последний год ключевая ставка снизилась с 4,5% в результате пяти последовательных понижений на четверть процента каждое, достигнув 3,25%. Предположим, некая пара намерена приобрести квартиру в Кфар-Саве стоимостью 2,8 миллиона шекелей, располагая собственным капиталом в один миллион шекелей. Для совершения сделки им требуется ипотечный кредит в размере 1,8 миллиона шекелей сроком на 25 лет.

«Снижение процентных ставок стимулирует не только спрос на приобретение жилья, но и объективно сокращает количество заемщиков, допускающих просрочки по ипотечным выплатам.»

Расчет ежемесячной долговой нагрузки

Для упрощения расчетов мы заложили ссуду в размере 900 тысяч шекелей под прайм-ставку — то есть 50% от общей суммы, поскольку большинство пар в текущих условиях выбирают именно этот компонент, минимизируя переменную ставку. При условии, что банк предлагает спред «прайм минус 0,7%», текущая ставка составляет 2,55% против 3,8% год назад. Ежемесячный платеж по этой части сегодня равен 4 060 шекелям.

Год назад аналогичный ежемесячный платеж составлял 4 651 шекель, то есть разница достигает 591 шекеля. Разумеется, для более крупных кредитов эта экономия оказывается еще более существенной. И хотя 600 шекелей в месяц — это лишь первая составляющая общих расходов, сумма играет заметную роль.

Доходы и реальная доступность жилья

Главным барьером при утверждении ипотеки остается уровень заработной платы. Для получения кредита в 1,8 миллиона шекелей на 25 лет по трем направлениям (фиксированная ставка, прайм и переменная каждые пять лет) ежемесячный платеж составляет 9 288 шекелей.

• Чтобы получить такую ссуду сегодня, заемщикам необходимо подтвердить суммарный чистый доход примерно в 30 960 шекелей.

• Если банк в порядке исключения утвердит выплату на уровне 35% от доходов, чистая зарплата семьи должна составлять не менее 26 537 шекелей.

Даже со средним доходом в 15 тысяч брутто на каждого супруга и наличием миллиона шекелей наличными приобрести стандартную четырехкомнатную квартиру в Кфар-Саве крайне сложно. Однако молодые семьи не обязаны ограничиваться центром страны: переориентировавшись на Ашдод или Кирьят-Гат, они смогут приобрести более доступное жилье.

Снижение ставок привело и к другому позитивному результату: за последние три квартала неуклонно снижается число заемщиков, допускающих просрочки по ипотеке. Это хороший сигнал для Банка Израиля, который наряду с замедлением инфляции получает дополнительные аргументы для стабилизации финансовой системы.