Банк Израиля ужесточает правила расчета ипотеки для заемщиков
С 1 октября Банк Израиля вводит жесткие правила расчета коэффициента PTI для ссуд под залог недвижимости, что грозят вытеснением заемщиков из банков.
С 1 октября вступят в силу новые ограничения Банка Израиля на рынке ипотеки, направленные на усиление контроля за способностью домохозяйств погашать кредиты. В центре внимания находится существенное изменение в том, как банки будут рассчитывать коэффициент погашения (PTI) при предоставлении ссуды на любые цели под залог существующей недвижимости. Этот шаг вызывает критику в отрасли из-за опасений, что он вытолкнет заемщиков на дорогой внебанковский рынок. Calcalist наводит порядок в изменениях, которые вступят в силу в следующем месяце.
Что такое ограничение коэффициента погашения (PTI)?
Коэффициент погашения (Payment to Income) — это показатель, который определяет, какой процент от чистого дохода заемщика может быть направлен на выплату ипотеки. Согласно инструкциям Банка Израиля, абсолютный разрешенный предел составляет коэффициент погашения в 50% от дохода. Однако на практике более значимым порогом является 40%.
Когда коэффициент погашения заемщика превышает 40-процентный порог (находясь в диапазоне от 40% до 50%), Банк Израиля «наказывает» банк и требует от него жесткого резервирования капитала (выделения 100% капитала под кредит). Это требование существенно удорожает выдачу кредита для банка, который перекладывает расходы на заемщика в виде особо высоких процентных ставок или просто отказывает в одобрении сделки. Цель ограничения — предотвратить чрезмерную долговую нагрузку, гарантировать, что у заемщика останется достаточно денег на текущие расходы на проживание даже при сценариях роста цен в экономике, и защитить стабильность банковской системы от краха заемщиков.
Какое главное изменение вступает в силу?
Банк Израиля ужесточает способ оценки способности клиента к погашению. До сих пор, когда заемщик запрашивал дополнительный кредит под залог дома (ссуду на любые цели), банк оценивал способность к погашению только из «располагаемого дохода», оставшегося после выплаты существующей ипотеки.
Отныне банк будет обязан суммировать все ежемесячные платежи по недвижимости — старую ипотеку и новый кредит — и рассчитывать коэффициент погашения обоих вместе из общей суммы первоначального чистого дохода.
Что такое ссуды на любые цели и зачем их берут?
Ссуда на любые цели — это инструмент, который позволяет владельцам недвижимости получать относительно дешевый кредит от банка под залог своей квартиры (то есть увеличение ипотеки). Эти ссуды используются для целей, не связанных с покупкой самой квартиры — начиная с финансирования ремонта, помощи детям в покупке квартиры и заканчивая самой распространенной целью: консолидацией долгов.
Многие домохозяйства накапливают дорогие долги (такие как минус в банке или потребительские кредиты на машины и т. д. по двузначным процентным ставкам) и используют ссуду на любые цели, чтобы объединить их и перераспределить на долгосрочной основе под процентную ставку ипотеки, тем самым существенно уменьшая свой ежемесячный платеж.
Можно ли привести пример?
Возьмем, к примеру, семью с чистым месячным доходом в 20 тысяч шекелей, которая в настоящее время выплачивает ипотеку в размере 6 тысяч шекелей в месяц и теперь запрашивает дополнительную ссуду на ремонт дома или погашение долгов, платеж по которой составляет 4,5 тысячи шекелей.
В старой ситуации банк вычитал существующую ипотеку из дохода (20 тысяч минус 6 тысяч) и рассчитывал коэффициент погашения новой ссуды из оставшихся 14 тысяч шекелей. Сумма в 4,5 тысячи шекелей из 14 тысяч шекелей представляла собой нормальный коэффициент погашения около 32%, и ссуда в основном одобрялась.
Согласно новому расчету (начиная с 1 октября), банк суммирует существующую ипотеку (6 тысяч) и запрашиваемую ссуду (4,5 тысячи) и обнаружит, что общие выплаты составляют 10,5 тысячи шекелей. Эта сумма составляет 52,5% от общего первоначального дохода семьи (20 тысяч). Поскольку возникает превышение разрешенного 40-процентного (точнее, 50-процентного) порога, это означает, что ссуда будет отклонена.
Почему Банк Израиля делает это?
Официальная цель регулятора — предотвратить ситуацию, при которой домохозяйства берут на себя «гора долгов», что затруднит выполнение обязательств. Банк Израиля стремится убедиться, что даже если экономическая ситуация изменится или процентные ставки вырастут, у заемщиков останется достаточно свободных денег для жизни в конце месяца, а также защитить банки от чрезмерно закредитованных заемщиков.
Каков средний коэффициент погашения сегодня?
Данные Банка Израиля показывают, что по состоянию на август 2026 года средний коэффициент погашения по новым ссудам на любые цели под залог недвижимости, объем которых составляет около полумиллиарда шекелей в месяц, составлял около 24% (от располагаемого дохода). Средний коэффициент погашения по обычным ипотечным кредитам составляет 29.2%.
Это означает, что как только банки будут обязаны суммировать платежи вместе, средний заемщик, запрашивающий такую же ссуду, достигнет совокупного коэффициента погашения более 40%. То есть многие не смогут получить полную сумму, которую они просили через банк.
«Банк Израиля пытается благословить, а в итоге получается проклятие. Человек, который хочет получить дополнительный кредит под залог недвижимости, обычно должен закрыть минус на счете по двузначным процентным ставкам. Вместо того чтобы разрешить дешевый банковский кредит, его оставляют с долгой и очень дорогой долговой нагрузкой вне банковской системы», — отмечает Лиран Села, генеральный директор и основатель Sela Investments and Finance.
Центральная критика в отрасли заключается в том, что речь идет о «гильотинном указании», которое исключает логичный андеррайтинг.
«Если я как банк вижу, что клиент регулярно платит ипотеку и вдобавок выплачивает еще 8 тысяч шекелей в месяц по сторонним кредитам, я знаю, что у меня есть возможность перенести долг на дом и снизить его общую ежемесячную выплату до 4 тысяч шекелей», — объясняет Села. «Но Банк Израиля запрещает банкам это делать. Если долг идет на погашение другого дорогого долга, и банк может контролировать, чтобы деньги шли непосредственно туда — проявляйте усмотрение как банковская структура. Не блокируйте всех за доли секунды. В конце концов, человек, который рухнет под бременем небанковского долга, в какой-то момент вернется на порог банков».
Ожидаются ли другие изменения на рынке ипотеки?
«На линии» ожидает распоряжение банковского надзора, недавно опубликованное в виде проекта, которое касается сокращения механизма, называемого «инверсия заемщиков» (или «залогодатель в обеспечение чужого долга»). Речь идет о распространенной практике, когда родители присоединяются в качестве основных заемщиков к ипотеке своих детей.
