Дан Франс: рынок недвижимости адаптировался к новой норме, цены стабилизируются
Гендиректор «Карсо надан» Дан Франс обсудил на мероприятии «Глобс» вызовы на рынке недвижимости, влияние эмиграции и нехватки рабочей силы, предложив институциональную аренду.
Тысячи молодых инвесторов, посетивших фестиваль «Эпоха инвестиций», организованный финансовым домом при участии газеты «Глобс», демонстрируют высокую уверенность в акциях. Однако в том, что касается рынка недвижимости, большинство участников — судя по поднятым в зале рукам — ожидают продолжения падения цен и в следующем году. В этих условиях задача генерального директора компании «Карсо надан» Дана Франса была непростой.
«Наш сектор сталкивается с огромным количеством вызовов, обрушившихся на нас», — заявил Франс в беседе с заместителем редактора «Глобс» Дрором Мармором. «Среди них можно отметить общественный раскол, ситуацию в сфере безопасности, из-за которой в одночасье исчезла вся палестинская рабочая сила, а также кризис в отношениях с Турцией, остановивший импорт».
На вопрос о резком скачке процентных ставок Франс ответил, что в 2023 году ставки действительно подскочили и остановили рынок, заставив всех игроков пересчитать свои стратегии. Однако в 2024 году, несмотря на то что ставки оставались на пике, рынок адаптировался, и год выдался успешным по объемам продаж. «Это новая нормальность, к которой мы привыкли. Меня это не беспокоит», — подчеркнул он.
Девелоперская компания «Карсо» выделяется на рынке тем, что до сих пор никогда не приобретала земли у Земельного управления Израиля, работая исключительно с частными собственниками. Снижение цен в последние два года Франс связывает в первую очередь с демографией и эмиграцией.
«До 2023 года включительно население страны росло темпами около 2% в год, что давало мощный импульс. Но теперь ситуация изменилась, и ключевым фактором стала эмиграция — разница составляет 80 тысяч человек, уезжающих ежегодно. Если раньше строительство рассчитывалось на продажу 70 тысяч единиц жилья в год, то сегодня потребляющих жилье домохозяйств стало меньше. Это то, что мы наблюдали в 2024–2025 годах, и, по моей оценке, продолжится в 2026 году. Тем не менее мы наращиваем темпы строительства, так как убеждены, что это не новая постоянная реальность. Мы продолжим расти, и спрос придет вместе с этим».
Вопрос рабочей силы и выбор локаций
Касаясь темы палестинских рабочих, которые не допускаются на объекты с 8 октября, Франс сохраняет относительное спокойствие. Государству потребовалось время, но сегодня значительного дефицита иностранных рабочих нет. По его словам, хотя работников из Индии и Шри-Ланки приходится обучать, он предпочитает иностранных граждан, поскольку они работают дольше и не устраивают диверсий.
Говоря о географической диверсификации рисков, Франс отметил, что отказ от покупки земельных участков через государственные тендеры позволяет компании самостоятельно выбирать направления работы, оценивая реальный спрос и потенциал избыточного предложения земли. Именно так компания пришла в квартал Джесси-Коэн в Холоне и Бат-Галим в Хайфе.
Решение проблемы доступности жилья
Отвечая на опасения молодежи по поводу недоступности жилья, Франс предложил конкретное решение. По его мнению, лучшим и наиболее реалистичным выходом является институциональная аренда. Это позволит молодым людям не закабалять себя огромными ипотечными кредитами, арендуя квартиры у крупных институциональных структур по справедливым ценам. Это первое, что должна сделать следующая власть для урегулирования кризиса.
Одновременно Франс критически отозвался о методологии Центрального бюро статистики (ЦБС), которое, по его словам, некорректно отслеживает цены на квартиры, игнорируя условия оплаты. В частности, схемы агрессивного финансирования типа «20/80», популярные в 2024 году, искусственно завышали номинальные цены из-за включения расходов на финансирование, в то время как реально цены не росли. По его прогнозам, к 2027 году демографические показатели стабилизируются, что приведет к развороту тенденции на рынке недвижимости.
