Четверть израильтян, улучшающих жилищные условия, попадают в налоговую ловушку
Данные Налогового управления показывают, что 23% покупателей жилья не успевают продать старую квартиру в установленный законом срок, теряя налоговые льготы. Эксперты предупреждают, что из-за застоя на рынке недвижимости трехмесячной отсрочки недостаточно, и призывают продлить период «грейса» до года.
Д., пенсионерка в возрасте около 70 лет, проживающая в одном из старых районов Петах-Тиквы более 35 лет, решила улучшить свои жилищные условия. Около двух лет назад она приобрела «на бумаге» 3-комнатную квартиру стоимостью около 2,2 млн шекелей в строящемся доме неподалеку. Она уведомила Налоговое управление о сделке, рассчитывая на льготы по налогу на покупку (мас рехиша) и освобождение от налога на прирост капитала (мас шевах), которые полагаются при продаже старого жилья в установленный законом срок — 18 месяцев.
Однако, несмотря на все усилия, продать старую квартиру до получения ключей от новой ей не удалось. Теперь, помимо расходов на новое жилье, Д. столкнулась с непредвиденными налоговыми начислениями, от которых должна была быть освобождена как «улучшающая жилищные условия». Ситуация Д. типична: из-за стагнации на рынке недвижимости все больше граждан не могут реализовать старое жилье в отведенный период и вынуждены либо идти на значительные ценовые уступки, либо платить высокие налоги.
23% сделок не укладываются в сроки
Согласно эксклюзивным данным Налогового управления, полученным Globes, в период с сентября 2024 года по август 2025 года 23% граждан, купивших альтернативное жилье, не смогли продать свою первоначальную квартиру в течение 24-месячного периода «грейса». Это 3 533 человека из 15 547, которые теперь обязаны выплатить повышенный налог на покупку и налог на прирост капитала.
Источники в Налоговом управлении отмечают, что это резкий скачок: в «рутинные» периоды до начала военных действий доля таких случаев колебалась от 7% до 10%.
Аудитор Ирис Штарк, управляющий партнер «Штарк эт Штарк роэй хешбон» и бывший президент Коллегии аудиторов, подчеркивает: «Улучшающие жилищные условия должны знать об этой налоговой ловушке. Речь идет о риске потери крупных сумм. Значительный рост числа таких случаев указывает на реальные трудности: люди пытаются продать жилье, но сталкиваются с рыночным застоем и не могут найти покупателя по желаемой цене».
Сложности с продажей старого фонда
Ави Пинхас, франчайзи «Англо-Саксон» в Реховоте и Мазкерет-Батье, отмечает, что особенно сложно продать квартиры без МАМАДа (защищенной комнаты). «Рынок сложный, спрос на старые квартиры без защищенных помещений упал, так как люди осознали их важность в условиях войны. Продавцы, которым срочно нужны деньги, вынуждены снижать цены на 150–200 тысяч шекелей», — поясняет он.
Офер Асис, франчайзи «Англо-Саксон» в Модиине, добавляет, что в последние полтора года продавцы сталкиваются с необходимостью снижать ожидания на 300–400 тысяч шекелей. «Те, кто не нуждается в деньгах срочно, предпочитают ждать, но остальные вынуждены идти на уступки», — говорит он.
Правовой контекст: как работают льготы
Владелец единственной квартиры может продать ее с освобождением от налога на прирост капитала при покупке нового жилья, если продажа произойдет в течение 24 месяцев (в период с 01.06.2023 по 31.05.2025 этот срок составлял 18 месяцев). В связи с войной «Рык льва» к этим срокам были добавлены еще три месяца.
Если продажа не состоялась вовремя, гражданин теряет право на льготы, что означает выплату 8% налога на покупку (для квартир стоимостью до 5 348 565 шекелей) и 10% для более дорогих объектов, а также полную выплату 25% налога на прирост капитала.
Угроза неопределенности
Над рынком нависла новая угроза: временное постановление, фиксирующее высокие ставки налога на покупку, должно быть отменено 1 декабря 2027 года. Эксперты опасаются, что неопределенность относительно того, будет ли продлено это постановление, приведет к очередному застою сделок.
«Законодатель должен создать определенность уже сейчас, чтобы предотвратить стагнацию. В нынешней ситуации необходимо вернуться к сниженной ставке налога на покупку в 5%, чтобы оживить рынок», — считает аудитор Штарк. Она также отмечает, что дополнительная трехмесячная отсрочка, предоставленная из-за войны, является лишь «пластырем» и не решает проблему. По ее мнению, в текущих условиях необходимо продление льготного периода как минимум на один год.
