«В проекте на первой линии к парку Яркон идут переговоры о пентхаусе по цене 100 тысяч шекелей за кв. м»

Несмотря на замедление в сфере жилой недвижимости в целом и на рынке городского обновления в частности, особенно в районах с высоким спросом, институциональные структуры продолжают вливать капитал в компании, занимающиеся проектами «пинуй-бинуй» (снос и строительство). Недавно страховая компания «Менора Мивтахим» предоставила частной компании по городскому обновлению «Эко Сити» кредитную линию в размере 200 миллионов шекелей в рамках соглашения, которое дополняет ряд сделок, совершенных институциональными структурами в этой сфере. ЦСБ: доля домохозяйств, планирующих приобрести квартиру, сократилась более чем вдвое.

С точки зрения Или Бара, со-генерального директора компании, речь идет о большем, чем просто точечная финансовая сделка. В интервью изданию «Мамон» он объясняет, почему, по его мнению, возник разрыв между компаниями, которые испытывают трудности с продажами, и теми, кто продолжает совершать сделки, почему он считает, что снижение цен на квартиры не является повсеместным, и даже предупреждает: «Сегодня запускается меньше проектов, и это вернется к нам бумерангом».

Компания «Эко Сити», работающая преимущественно в Тель-Авиве, находится под контролем фонда «Реалити», а наряду с ним в компании владеют долями «Поалим Экуити» и управляющие партнеры Или Бар и Дуду Решеф. В последний месяц компания завершила приобретение строительной компании с неограниченным подрядным классификатором «Гимель-5» — шаг, направленный на расширение ее собственных возможностей исполнения.

«Решение «Меноры» принято именно в сложный для рынка период, — говорит Бар, — оно основано на показателях, которые мы продемонстрировали, и на понимании того, что существует разрыв между заголовками в газетах и тем, что происходит на самом деле. Заголовки иногда представляют одномерную картину, но если сделать зум-ин, видно, что рынок гораздо сложнее». По его словам, крупные компании приобретают проекты, входят в партнерства, а мелкие компании сливаются или поглощаются. Институционалы видят, что крупные компании городского обновления становятся ключевыми игроками на рынке жилья, и ищут компании, которые умеют управлять всей цепочкой создания стоимости — от планирования до исполнения, маркетинга и продаж.

На фоне сделки стоят и данные компании: «Эко Сити» сообщает, что в первом полугодии 2026 года объем ее продаж вырос более чем на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как некоторые компании в отрасли сообщили о замедлении продаж. Сегодня она реализует 12 проектов, а в ближайшие полгода планирует начать исполнение еще пяти. По словам Бара, объяснение кроется в том, что рынок жилья Тель-Авива все больше разделяется между разными компаниями.

«Большинство покупателей в центре Тель-Авива — это люди, которые покупают, чтобы жить, а не инвесторы. В течение трех с половиной лет они «сидели на заборе» и откладывали решения, но наступает этап, когда ждать дальше уже невозможно. Люди возвращаются к совершению сделок, но они стали гораздо более разборчивыми». По его словам, вопреки представлению о том, что цена является центральным параметром, покупатели сегодня придают больший вес качеству планирования и способности застройщика к исполнению. «Сегодня гораздо больше предложения, поэтому люди выбирают продукт, который считают более качественным. Цена за квадратный метр — это не всё. Точно так же, как не каждый автомобиль с четырьмя колесами и двигателем — это один и тот же автомобиль, так и не каждая квартира идентична другой».

«Не весь рынок падает»

В последние месяцы индексы Центрального статистического бюро (ЦСБ) указывают на снижение цен на квартиры, однако Бар считает, что картина сложнее. «Я вижу снижение цен у определенных игроков, но не везде, — говорит он. — Есть также проекты, где снижения нет вообще, а в особых локациях даже наблюдается рост». По его словам, в проекте на первой линии к парку Яркон, например, мы сейчас ведем переговоры о пентхаусе по цене около 100 тысяч шекелей за квадратный метр — цена, которую мы не видели даже в лучшие годы. Возникает дифференциация между игроками. Есть компании, которые вынуждены снижать цены, а есть другие, которым удается продолжать продавать даже по более высоким ценам.

Недавно, добавляет он, компания продала пентхаус в проекте «Цейтлин» в «городе без перерыва» за сумму около 85 тысяч шекелей за квадратный метр паре хайтекистов моложе 40 лет. В последнее время компания расширилась за пределы Тель-Авива и продвигает проекты в Кирьят-Моцкине, Хадере, Рамат-Гане и Бат-Яме. По словам Бара, компания выявила местные органы власти, в которых существует реальная готовность продвигать городское обновление.

Тем не менее, он признает, что одной из главных проблем сегодня является продвижение городского обновления за пределами зон спроса. «Мы все понимаем, что городское обновление на периферии — это национальная цель, — говорит он. — Но компании могут реализовывать только те проекты, которые экономически выгодны. Гранты могут очень помочь. С другой стороны, модель «дополнительной земли» доказала свою меньшую эффективность. В итоге слишком много проектов застревают из-за разрывов в ценообразовании между государством и застройщиками».

Параллельно он критикует некоторые местные комитеты по планированию и строительству, которые, по его словам, продолжают утверждать проекты с пограничной рентабельностью. «Нет причин, чтобы каждый проект запускался «на грани». Когда нет достаточного запаса прочности, достаточно небольшого изменения на рынке, чтобы проект перестал быть экономически выгодным. Это именно то, что мы видим сегодня — есть немало программ, которые были утверждены, но просто лежат на полке и «высыхают». По его словам, именно это явление может повлиять на рынок в ближайшие годы. «Мы уже видим меньше проектов, выходящих на стадию исполнения. Если будет меньше начал строительства и меньше новых квартир, поступающих на рынок, в конечном итоге предложение сократится, и давление на цены вернется. Люди продолжают покупать квартиры даже в сложный период, поэтому остановка проектов сегодня может превратиться в дефицит завтра».